Agata Tue 7 Dec 2021 2:03PM
-22/04 reception du rapport de l'expert de l'assurance du sinistré
-reception du 3e devis le 29/04
-concertation et validation du devis Recherche de fuite par le Conseil syndical le 02/05/21
-le 04/05 Mr Michale Goletto au CS Concernant la recherche de fuite effectuée par mon assurance, celle-ci indique que l'origine de la fuite provient de la toiture. Je comprends que le rapport ne soit pas suffisant pour identifier avec précision quelles rénovations sont nécessaires au niveau de la toiture, mais elle indique que l'origine provient d'une partie commune, donc sous responsabilité du syndic. Nous sommes 8 semaines après la déclaration du sinistre et à ce jour le conseil syndical se prononce sur les 3 devis pour effectuer recherche de fuite approfondie. Ceci ne garantit pas que des travaux de rénovation seront faits rapidement pour arrêter la dégradation du logement.
En plus des fortes odeurs dues aux moisissures et niveau d'humidité dans le logement, il y a des infiltrations d'eau près de points luminaires, augmentant les risques encourus par les locataires. Je ne peux pas me permettre de laisser mes locataires dans une situation où je n'ai pas de confirmation si des travaux seront effectués et quand. En tant que propriétaire, les dégradations m'ont obligé à effectuer une réduction de 30% du loyer jusqu'à résolution des dégâts.
Je vous confirme donc que je mettrai le syndic en demeure dans les prochains jours afin que des travaux soient effectués au plus vite.
-12/05 michael Goletto met en demeure le syndic, par LRAR
- 8 juin à 9 heures recherche de fuite par Unipromotion. Venu et repartis "on peut pas le faire"
-23/06 Unipromotion revient effectuer la recherche de fuite (par mise en eau)
-07/07/21 reception du rapport de recherche de fuite par Unipromotion. (voir ci-joint)
> début des demandes de devis réparations
19/07/2021Mr Goletto père au CS
Sur un autre sujet je souhaiterais , afin d éviter des coûts supplémentaires , qu une décision soit prise pour mettre un terme aux différentes infiltrations d eaux sur le bâtiment À
Au vu que personnellement impliqué je ne participerais pas au vote et me limiterais à donner mon opinion.
Je rappelle que selon moi ces dernières provoquent un réel dommage sur les appartements du dernier étage mais aussi sur les murs périphériques de la copropriete
-28/07 CZC Batei contacte Mme Le Bris pour effectuer un devis pour la toiture. Les locataires valident le passage pour le 28/07 a 15h. Aucun membre du CS n'est présent pour accueillir la société. CZC Batei dit qu'il n'a pas pu effectuer le devis. et annonce que le déplacement sera facturé à la copro.
-16/08/21 réception du devis réparations CZC Batei
Mr Goletto " je pense qu il soit judicieux au vu des prix d aller vers une réfection totale et isolation plutôt que de faire une intervention qui ne sera qu un pansement La garantie décennale ne peut être que sur une réfection complète !
Je pense aussi que tous les.coproprietaires devraient être informés des 2 possibilités dès que nous aurons eu trois devis .Ce sera ensuite un choix à faire "
-16/08/21 le syndic demande un rdv au conseil syndical.
Voilà un premier retour d'une société.
Le dilemme reste le même : réparation ou réfection totale.
A ce sujet et après vous être concertés en interne, je vous remercie de me faire des propositions de date pour un rendez-vous qui pourra avoir lieu en nos bureaux.
Non réponse de celui-ci malgré une relance.
Mme Le Bris relance ses collègues concernant la demande de rdv du syndic. non réponse
24/08/21 le syndic explique qu'il peine à trouver des entreprises acceptant de répondre à ses demandes de devis, au vu de l'état de la toiture.
27/08/2021 Mr Goletto au CS
Pour ce qui concerne la réfection de la toiture je pense qu à ce jour il est impossible de faire un comparatif car un seul devis néanmoins je rappelle que plus le sinistre dure plus les dégâts seront importants
J espère que Monsieur Crane a pu avoir d autre devis
30/08/21 Mr Goletto envoie au syndic 3 contacts d'entreprises : isochape, soprema, enerpur
30/08 le syndic demande des devis à ces trois entreprises en donnant le contact sur place de Mr Goletto et Mme Le Bris
-06/09 Enerpur et Isochap en visite sur toit pour devis réparation. avec Mme Le Bris et Mme Pires. Les 2 sociétés affirment que la recherche de fuite n'a pas été faite dans les règles de l'art par Unipromotion. Mme Le Bris écrit un rapport de ce qu'on dit les 2 entreprises, à l'ensemble du conseil syndical. et demande une réunion du conseil syndical Batiment A.
-10/09 Mme Le Bris demande à ses collègues l'envoi d'un mail+affiche à tous les copropriétaires pour collecter les résolutions qu'ils soihaientent mettre à l'ordre du jour et leur rappeler leurs droits. Mme Gelican ajoute un point à demander. Pas d'autres réponse. Ca ne sera donc pas fait.
-18/09 Mme Meunier indique au conseil syndical vouloir penser globalement les travaux (isolation de toiture, façade, plancher bas)
-Mme Le Bris indique partager l'avis de Mme Meunier. A sa demande, elle rappelle à tous la marche à suivre concernant la pensée d'un "pack travaux énergétiques" ouvrant droit à subventions publiques et les enjeux pour la copropriété.
-Mme Le Bris rappelle que les réparations d'un sinistre n'ont pas a passer en AG (décembre 2021), contrairement à la refection totale de toiture.
Elle rappelle que les infiltrations de façades ont été signalées au conseil syndical depuis au moins 3 ans, c'est pour ça que le CS a entamé une réflexion de travaux globaux. En cas de ravalement, l'isolation par l'extérieure est obligatoire.
Elle rappelle que, parce que tous les coprorpiétaires Batiment A ont des petites bourses, il est d'autant plus important de penser intelligemment les travaux et d'arrêter de gaspiller en travaux d'urgence.
-Mr Goletto indique être contre une réflexion globale sur tous les travaux à mener, être contre un vote de réparation de la toiture en AG de décembre 2021 car les dégâts vont continuer jusque là et alerte sur le fait que les infiltrations ont aussi lieu depuis les murs périphériques et que le ravalement va être endommagé.
Il alerte sur le pack de travaux énergétiques qui mettra en danger financier les copropriétaires." Pour les appels de fonds comme madame Le Bris l écrit ,ce sont “les petites bourses ”qui semblent être majoritaires au bâtiment À .En connaissance de cela ,il semble pertinent de faire les bons choix sur les futures rénovations à envisager afin de mettre personne dans une situation financière difficile. Anticiper et prévoir les travaux prioritaires a venir certes, mais attention à ne pas vouloir lever les fonds trop rapidement car certains risquent de ne pas pouvoir suivre"
-Mme Verrier indique souhaiter uniquement une réfection de la toiture et ne souhaite pas réfléchir à d'autres travaux.
-19/09 Mme Gelican Concernant les suites à donner aux DTG, la position des propriétaires du bâtiment B est en effet de ne pas y donner suite, au vu du manque de pertinance de ce DTG (analyses indigentes, travaux trop chers...).
-20/09 reception du devis Isochape
-reception du devis novebat. Demande de complément
-le syndic relance le conseil syndical pour le rdv qu'il souhaite avoir avec eux au sujet de la toiture. Seuls Mme Le Bris et Mr Goletto réponde.
-20/09 syndic demande devis a jeannin SAS et MTC couverture
Mr Goletto indique que 2 conseillers syndicaux ne peuvent pas inscrire une résolution à l'ordre du jour si le reste du CS n'a pas validé
Mme Gelican "il n’est clairement pas sain ni normal que ce soit uniquement 2 propriétaires, membres du CS qui décident de mettre ce sujet à l’ordre du jour sans en informer les propriétaires (même si certains sont demandeurs, comme madame Chloé."
-27/09 devis Jeanin 3600€ réparations (ne s'est pas déplacé sur site). MTC ne fait pas toit terrasse.
-Mme Le Bris écrit à ses collègues pour informer qu'elle vote pour le devis Jeannin.
-Elle joint un tableau comparatif des différents scénarii de travaux, financements : réfection totale en urgence, ou réparations puis Pack travaux énergétiques, autres travaux envisageables.
-elle relance le CS Batiment A pour une réunion
-DTG Mr Goletto Nous pourrions déjà demander a TOUS LES PROPRIÉTAIRES s ils désirent une étude supplémentaire pour savoir :
quel serait le coût exact de chaque prestation , le reste à charge de chacun après subvention Et surtout connaître le coût d une telle prestation qui doit rester sans obligation de donner une suite favorable à ces devis
(...)Pour ce qui me concerne je ne prendrais pas part au vote mais désire partager l integralite des informations Quelle que soit la décision une intervention rapide est nécessaire
-27/09 Mr Goletto au CS :
Autre sujet ou malgré mes ” signaux ” je n ai que peu de retour malgré l URGENCE …
J y reviens mais je souhaite que le syndic nous informe de la responsabilité ou non de la copropriété au regard des degats et de la perte de revenus de l appartement de mon fils
De plus l eau continue de s infiltrer non pas uniquement dans les plafonds mais aussi sur les murs périphériques ce qui impliquera à terme des couts de rénovations plus consequents
Les copropriétaires du bâtiment À doivent être informés de cette situation
Il est bien d espérer d obtenir des subventions mais là je pense que nous prenons un risque
>Mme Gelican sur les travaux Batiment A
Pour ma part concernant l’urgence de la toiture du bâtiment A , je vous propose M.GOLETTO de poser la question directement à M. CRANE , mais pour ma part, il nécessaire de préciser la responsabilité de la copropriété (bâtiment À).
D’autre part, faudrait se poser la question pour quelles raisons sur les 15 sociétés consultés , la plus part ne veulent pas répondre sur une réfection partielle, est-ce vraiment la bonne solution techniquement et en terme de responsabilité et sécurité ?
-30/09 Le Bris demande une réunion a ses collègues du Batiment A.
-30/09 Mr Goletto au CS
Pour le bâtiment À que suggère les membres du conseil syndical pour e toit terrasse
Je répète que La responsabilité peut éventuellement être engagée !Les copropriétaires sont ils informés de tous les désordres et que pensent ils
08/10/2021 Réunion du Conseil Syndical Batiment A
Mme Le Bris soumet son CR :
en surligné, je ne sais plus ce qui a été décidé au final. on demande au syndic s'il y avait d'autres sujets que la toiture pour lesquels il voulait nous rencontrer ? on lui répond que pour la toiture on va consulter tous les copros avant l'AG? on répond rien ?
Si vous pouvez re préciser. et en PJ, le fameux tableau que vous devez aussi amender et valider.
je vous mets un descriptif de la mission d'AMOuvrages que j'ai trouvé sur internet. pour information.
Agata Tue 21 Dec 2021 3:22PM
-08/10 la société Jolly, contactée par Mme Verrier, n'a pas honoré son rdv sur place.
-09/10 Mr Goletto propose le mail à envoyer à tous les copropriétaires, avec les 3 devis réparations et les 3 devis réfection totale.
-11/10 le syndic relance pour la deuxième fois (20 septembre) Isochape sur son devis "réparations ponctuelles" qu'ils n'ont pas réalisé, comme promis
-17/10 -Mme Gelican a corrigé les calculs de subventions et couts travaux réalisé dans le tableau de Mme Le Bris
-19/10 Mme Verrier envoie à tous les copropriétaires le mail soumis par Mr Goletto.
Elle ajoute, sans concertation avec le conseil syndical, l'organisation d'une réunion avec l'ensemble des copropriétaires Batiment A le samedi 30/10, qu'elle signe au nom de l'ensemble du conseil syndical. Mme Liron et Mme Etifier viendront.
Mme Le Bris et Mme Meunier n'ont pas été concertées sur l'organisation de cette réunion et ne sont pas disponibles pour défendre le point de vue des réparations ponctuelles.
NOTE D' INFORMATION DU CONSEIL SYNDICAL A L' ATTENTION DE TOUS LES COPROPRIÉTAIRES DU BATIMENT A : PROBLEME D INFILTRATION DEPUIS LE TOIT-TERRASSE BÂTIMENT A
Bonjour, Tout d' abord nous tenons à vous informer que depuis plusieurs mois le syndic a été saisi par le propriétaire ( Goletto Michael) d un appartement situé au dernier étage que son appartement qui venait d' être entièrement refait subissait des infiltrations d' eau depuis la toiture aussi bien sur les plafonds que sur les murs donnant sur l' extérieur.Un expert d' assurance a été aussitôt mandaté pour une vérification. Ce dernier n ' a pu que confirmer que ces infiltrations proviennent de la toiture .
Le syndic a dans la foulée pris contact avec plusieurs entreprisesNous tenons à informer tous les copropriétaires de la difficulté à laquelle a dû faire face monsieur Crane votre syndic afin d' obtenir des devis et que cette démarche a pris énormément
de temps . Plusieurs devis sont joints (Pour information/certaines entreprises sollicitées n' ont pas répondu)-3 pour la réparation ponctuelle ( plus ou moins importante en fonction de son prix MAIS dans tous les cas sans aucune garantie ) : de 3 000 à 7 000 Euros.--3 pour la réfection totale de la toiture avec isolation ( diverses mais toutes avec une garantie décennale variantes ) :de 30 000 à 42 000 Euros
-2 devis pour une reprise (bouchage sans aucune garantie).
Dans l' éventualité où serait retenue une réfection complète de la toiture deux options sont à considérer : une réfection seule qui nécessitera une AG extraordinaire devra être mise en place ; il est également possible d'inclure cette réfection dans un pack énergétique (cf tableau ci joint). Ce pack énergétique sera détaillé dans un prochain mail concernant le DTG ( Diagnostic Technique Global) réalisé l'an dernier. On peut toutefois déjà relever que les subventions accordées ne couvriront pas du tout le montant des travaux, et que d'autres dispositifs de financements moins contraignants sont actuellement à l' étude chez Plaine Commune.
En toute transparence, les membres du conseil syndical sont divisés sur ce sujet (deux pour une réfection totale immédiate, deux pour l'option réparation et laisser la réfection dans le cadre du pack énergétique ). Il vous reviendra donc de trancher cette question par mail, ou en présentiel pour ceux qui peuvent venir à une réunion en présentielle , le samedi 30 octobre, dimanche 31 octobre à 11H00 (merci de préciser vos disponibilités par mail), en ne perdant pas du vue l'urgence de ces travaux à réaliser, la responsabilité de la copropriété pouvant être engagée. La décision sera prise à la majorité des réponses.
Les devis ci joints vous permettront de mieux comprendre les diverses propositions .
Vous pouvez vous rapprocher de tous les membres du conseil syndical du bâtiment A et B, en copie de ce mail. Ayant suivi le dossier depuis le début , ils seront TOUS en mesure de vous donner plus d'informations.Vous pouvez aussi contacter le syndic si vous désirez de plus amples informations.
Quel que soit le choix qui sera fait par les copropriétaires, nous pensons qu' il y a urgence que ces travaux soient réalisés. En effet plus nous attendons et plus les dégâts vont s' accroître. De plus les réparations risquent d' être à la charge de la copropriété au vu que ce toit-terrasse est très ancien mais surtout n' a pas été entretenu .
Pour ce qui est des éventuelles subventions que pourraient recevoir notre copropriété ( si notre amélioration atteint 35% ) plusieurs points restent à éclaircir ; Le premier et non pas le moIndre est de savoir si le bâtiment A peut prétendre à ces aides dans l' éventualité où le bâtiment B ne voudrait pas rentrer dans cette démarche au vu que ce programme de subventions a été rédigé pour la copropriété et non pas pour des bâtiments indépendants : notre syndic a été interrogé sur cette question.
Vous remerciant pour vos suggestions ainsi que votre proposition pour le choix de l entreprise
LE CONSEIL SYNDICAL
-20/10 Mme Le Bris au CS, copie tous les coprorpiétaires Bat A : Merci Mme Verrier pour votre message, malheureusement je ne suis pas disponible ni le samedi 30 ni le dimanche 31.
Sur le sujet de la toiture,
Je souhaite vous faire part d'un questionnement pour lesquels je n'ai pas tous les éléments de réponse ; si la réfection totale de toiture est choisie, deux options semblent possible :
-- le syndic use de son droit de "travaux d'urgence (à préciser, car cela est très encadré par les textes)" étant donné les dégâts qui courent depuis presqu'un an.
La somme de 30-40 000€ est donc exigible immédiatement et en une fois. Soit environ 2000€ par logement en moyenne. -- nous convoquons une AGE (cout d'environ 800-1000€ - frais de poste+ honoraires syndic) / ou profitons de l'AGO qui arrive/ pour voter la réfection totale, définir l'échelonnage des appels de fonds des 30-40 000€ qui viendront en plus des charges courantes... Habituellement, nous échelonnons sur un an (4 trimestres) les sommes de 20 000€ (300€/logement/trimestre en plus des charges)
La réfection de toiture serait donc réalisable (les fonds disponibles) qu'au mieux dans un an voire mi-2023 (6 trimestres).. et en attendant, les dégâts continueront.
- les réparations ponctuelles (3000-7000€) peuvent être lancées immédiatement pour stopper les dégâts ; elles ne nécessitent pas de vote en AG car elles répondent à des réparations d'un sinistre déclaré par Mr Goletto.
Les entreprises ne garantissent pas les patchs de réparations car l'état de la totalité de la toiture est déplorable vu qu'elle n'a pas été entretenue depuis 70 ans et les entreprises ne prennent aucune responsabilité si une infiltration se déclare a 1m de leur réparation dans les mois suivants.
remarque : Nous avons déjà une partie de l'argent pour ces réparations urgentes, pour l'exercice oct2020-septembre2021, nous avons appelé en prévision, 3500€ de travaux d'urgence éventuels. (voir vote du budget lors de la dernière AG).
Avoir à l'esprit que
>les travaux nécessaires pour stopper le sinistre sont à la charge de la copropriété car ils découlent d'un non-entretien régulier de la toiture depuis 40 ans ou plus.>les travaux de réfection des dégâts occasionnés en parties privées (plafonds à refaire dans 3 pièces chez Mr Goletto) sont à la charge de la copropriété, ils peuvent peut-être être pris en charge par l'assurance de la copropriété.
>la recherche de fuite réalisée par l'assureur du sinistré était insuffisante, la copropriété avons donc du effectuer une deuxième recherche de fuite à nos frais, elle sera peut-être prise en charge par l'assurance ( elle nous a couté environ 1500€ de mémoire)
***
Ce sujet est très complexe et oblige chacun à se projeter dans les minimum 5 prochaines années de notre bâtiment, et avec beaucoup d'incertitudes sur les procédures et les coûts, à cette étape où nous sommes.
Pour ceux qui le souhaitent, j'ai réalisé une liste de questionnements qui me semblent intéressant de se poser afin de se projeter un peu. https://docs.google.com/forms/d/1EGv25bqVn5JlQpuuGB66Z6zajAPYxHSVzoyILj6nan8/prefill
Vous pouvez y répondre, c'est anonyme, et l'ensemble des réponses des copropriétaires pourra être communiqué à tout le monde ; afin de voir un peu la tendance des envies pour notre bâtiment A.
>Goletto au CS :
Tout d abord je me suis permis de rajouter les 2 membres du conseil syndical Batiment B pour plus de transparence
Il est exact que le choix est assez difficile, d autant plus qu il aurait sans doute fallu faire une expertise plus poussée avec différents colorants ….
Cela aurait permis de connaître avec plus de précision d ou venaient les infiltrations! Et de fait de pouvoir engager des travaux de réparation en meilleure connaissance du problème
Je rajoute que ……. contrairement à ce qui est écrit ……..ce ne sont pas uniquement les plafonds qui sont affectés par les infiltrations mais aussi les murs périphériques
Par ailleurs l assureur de l appartement à rempli ses obligations: prouver que le désordre provenait de l extérieur et de fait n était pas de sa responsabilité DONC son expertise était suffisante pour ce qui lui incombait ! Évitons donc d écrire qu elle n était pas suffisante !!
(J omets volontairement de parler de l humidité due a la colonne qui passe dans les toilettes car celle ci est selon moi de moindre importance )
Je tenais à préciser certains points car il n est jamais bon de rester dans le flou
Enfin je ne pense pas qu il y ait un besoin de cacher le choix des coproprietaires .Chacun est libre de ses opinions .C est cela la démocratie
-21/10 Mme Robillot, Mr Dupuy et Mr Langaret répondent qu'ils sont d'accord pour une réfection totale de toiture. Ce qui amène à 5/15 votes exprimés POUR.
-Mr Dupuy précise que cela fait 10 ans qu'il y a des problèmes avec la toiture et que beaucoup d'argent ont été déjà dépensé au lieu de faire une réfection totale.
-22/10 dans des échanges de mails interne au CS, Mme Le Bris :concernant la toiture, j'ai comme vous Mr Goletto, marre d'attendre et de voir les dégâts a notre charge augmenter et les dossiers trainer.
Mais ma principale inquiétude est que la réfection totale de toiture, si votée en AG, ne se fera que dans plus d'un an (le temps d'appeler les fonds 2000€/logement) et les dégâts continueront en attendant, c'est pourquoi personnellement, je suis pour une réparation ponctuelle immédiate (pas besoin de passer en AG) de la zone causant le sinistre (on peut espérer que les différentes sociétés qui sont passées ont évalué le truc, en plus du rapport de fuite. Vos infiltrations correspondent à l'emplacement ou il y a le plus de mousse végétale - ce qui marque la stagnation d'humidité- donc je trouve que la logique se tient quand à la zone mise en cause) et de se pencher activement sur la planification intelligente financière et technique de la toiture totale.
-30/10 Mme Verrier, Mr Goletto, Mme Liron, Mme Etifier sont présents à la réunion de tous les copropriétaires batiment A.
-Mr Goletto soumet un courrier à envoyer en recommandé au syndic :
-annulant la décision majoritaire du conseil syndical de proposer à l'AG des devis de changement de fonte
-demandant les fonds disponibles a date, pour des travaux immédiat
-demandant la convocation d'une AG Extraordinaire
-demandant de refaire les devis de toiture afin d'inclure la pose de gouttières séparées des eaux ménagères.
-affirmant que 7 copropriétaires sur 15 sont pour la réfection totale de toiture
-avançant que l'appart du 5eGauche subit également des infiltrations de toiture, alors que les locataires se sont plaint de moisissures et de condensation liées à une mauvaise ventilation et aucunement d'infiltrations provenant de la toiture.
remarque : ce courrier est écrit à la 1er personne du pluriel (nous) sans que soit indiqué de qui il s'agit. Il n'est pas signé de manière manuscrite.
-31/10 Mme Pires, locataire du logement sinistré de Mr Goletto Michael envoie les photos des dégats (moisis) à l'ensemble du conseil syndical.
-Mr Goletto Alain répond Dès mardi je suggère que le conseil syndical demande au syndic la pose d une bâche ou de tout autre équipement afin de minorer les infiltrations en attendant une intervention plus conséquente. Il n'en reparlera pas au sein du conseil syndical
-01/11 Michael Goletto envoie au conseil syndical la copie du recommandé qu'il envoie ce jour au syndic.Il demande la réparation immédiate pour mettre fin au sinistre via la convocation d'une AG Extraordinaire.
Je tiens vraiment à ce que des travaux soient effectués pour arrêter la propagation des dégâts des eaux (cet incident a été remonté la première fois à Syndic et Vous le 9 Janvier 2021). Dans l'absence d'action rapide, je commencerai une action en justice afin que mes locataires ne vivent pas dans un logement insalubre et d'arrêter d'incomber des pertes financières.
et « Je vous demande donc de faire procéder à des mesures d’urgence de préservation
et de conservation de mon appartement dans les plus brefs délais, via une assemblée
générale extraordinaire. [...] afin d’arrêter la détérioration non pas uniquement de
mon appartement mais de tout le bâtiment. »
-Mme Le Bris lui expose que c'est Mr Goletto (son père) et Mme Verrier qui ne souhaitent pas réparer immédiatement mais souhaitent une AG Extraordinaire à leurs frais (et des travaux mettant fin au sinistre dans plus d'un an)
Que le syndic, à l'heure actuelle, ne peut rien faire de plus puisque les devis sont entre les mains du conseil syndical depuis un mois.
-Michael Goletto répond qu'il ne souhaite pas attendre plus d'un an avant les réparations (il va donc à l'encontre de l'avis exposé depuis le début par son mandataire(son père)) et qu'il assignera le syndic en justice pour ces manquements.
-Mme Verrier envoie à Mr Goletto Michael la copie du recommandé qu'elle a envoyé par mail au syndic ce jour.
Agata Mon 3 Jan 2022 10:13PM
01/11/2021 a 12h. Mme Verrier écrit au syndic, copie CS : sans signature et sans attendre d'éventuels retours des autres conseillers syndicaux.
Ont participé à la réunion du 30/10/2021:Mesdames : Verrier, Etifier, Liron Messieurs : Goletto
Invités non décisionnaires:Madame Céline Pires Madame Maya Gelican, Monsieur Medard Louisy,
Excusés Madame : Le Bris, Robillot, M'barki, Domerge Messieurs: Dupuy, Langaret, Limas santos
Absents Mesdames: Meunier, Azzopardi, Messieurs : Baudry
Bonjour monsieur Crane,
Suite à la réunion du 30/10/2021 à laquelle tous les copropriétaires du bâtiment À avaient été conviés par le conseil syndical, il a été décidé de vous solliciter pour connaître tous les fonds disponibles dont pourrait bénéficier le bâtiment À pour permettre d' envisager la réfection de la toiture au vu qu'à ce jour 7 copropriétaires ont déjà répondu qu'ils privilégient cette option plutôt que les réparations .
De plus, il a été suggéré de reporter les travaux de remplacement de la colonne afin d' éviter d' alourdir trop fortement le budget travaux et proposer ces travaux à l' AG exceptionnelle pour le bâtiment A que nous vous demandons d'organiser le plus rapidement possible, il nous semble nécessaire que vous sollicitiez les entreprises consultées afin de rajouter en option la descente des gouttières et leurs connections au fil d'eau de la voirie ou au réseau approprié en fonction de la réglementation en vigueur.
Nous vous demandons également de bien vouloir contacter le service urbanisme de la collectivité afin de savoir si la pose de descente de gouttières nécessite une déclaration de travaux (DT).
Ces différentes demandes font suite à la réunion qui a eu lieu le samedi 30/10/2012 avec les copropriétaires présents du bâtiment A et au vu de l' urgence de la situation.
Vous trouverez ci-joint quelques photos montrant l' étendu des dégâts alors que la période hivernale n' est qu' à son début ! ainsi que le mail de la locataire concernée. Le taux d' humidité dans une chambre a été évaluée à hauteur de 70-80%, ce qui rend cette dernière inutilisable et dans l' autre de 40%…
Pour terminer il semble bon de rajouter que les locataires du cinquième côté nord ont l' intention de quitter les lieux au vu du taux d' humidité dans leur appartement peu recommandable pour la santé de leur nouveau-né.
Dans l attente de votre retour Cordialement,
03/11/2021 Le Bris questionne le syndic, copie CS :
Je decouvre cette demande de convocation d'AGE qui vous a eté envoyée par "le conseil syndical".
Et du coup, quelques questions.
-Une AGE peut elle convoquer uniquement un seul batiment quand le sujet au vote concerne que la clé de repartition batiment A?
Ou est ce que le batiment B sera egalement convoqué (et partage les frais)
-si la réponse est oui, est-ce le conseil syndical du batiment concerné ou l'ensemble du CS qui définit l'ordre du jour pour la clé "batiment A" ?(chaque CS definit les travaux de son batiment)
Il est a préciser qu'aucune majorité ne s'est dégagée au sein du conseil syndical batiment A pour realiser une AGE "toiture batiment A" a quelques semaines de l'AGO.
Mme Verrier et Mr Goletto sont pour. Mme Meunier et Mme Le Bris sont contre.
Ce courrier que vous avez reçu ne represente pas une decision majoritaire au sein du conseil syndical batiment A,
l'AGE n'est pas convoquée par le conseil syndical mais par quelques copropriétaires.
Si l'ensemble du CS est votant et que Mme Gelican et Mr Louisy ont voté pour, alors il y a majorité au sein du CS (et les frais seront pour les 2 batiments).
Pouvez-vous précisez ce que disent les textes sur l'organisation d'une AGE pour un seul batiment et qui en assume les frais ?
Quand aucune majorité au sein du CS ne se dégage pour une decision de gestion ou de travaux, comment débloquer la situation ? La seule solution est-elle bien de soumettre le sujet a l'assemblée des copropriétaires ?
Mme Gelican 9h36 au syndic : À titre informatif comme mentionné dans le compte rendu /mail cette demande à été formulée suite au vote des copropriétaires du bâtiment A. la décision a été prise par la majorité des propriétaires de ce bâtiment.
M LOuisy et moi-même n'avons pris aucune part au processus de décision conformément au règlement de copropriété.
Mme Verrier 9h44 : Par contre je constate Madame Lebris encore une fois un envoi de mail à Mer Crane sans concertation avec un seul membre syndical
Mr GOletto 10h24: Je suis encore une fois surpris que vous écriviez au syndic sans avoir dialogué avec un collègue du bâtiment B
Je croyais que nous avions tous conclu que en tant que membre du conseil syndical c est ainsi que nous procéderions
Je crois sue nous montrons par ce comportement une très mauvaise image du conseil syndical
Sur un autre sujet je tiens à faire remarquer que c est bien cette DTG SELON MOI qui a mis un frein à l avancée du dossier de réparation/ réfection de la couverture du bâtiment À
Je crains que Cette inaction risque d avoir des conséquences financières sur la copropriété
Le Bris au CS 13h : Bonjour Mr Goletto et Mme Verrier,
dois-je comprendre qu'en tant que copropriétaire je n'ai pas le droit de demander des précisions légales et administratives au syndic, avec copie au conseil syndical qui n'a pas la réponse, sur la convocation d'une AGE pour laquelle il n'y a pas eu de concertation ?
Les 7 copropriétaires (sur 15) ayant indiqué etre pour une refection totale ne se sont pas exprimés sur la convocation d'une AGE.
Il convient de concerter l'ensemble des copro sur ce point, car les frais d'AGE viendront en plus.
-Mr Goletto 21h : Je comprends !! Un moment vous vous ecrivez comme élue du conseil syndical , dans l éventualité où cela ne va pas dans votre sens vous vous ecrivez comme coproprietaire C est VOTRE DROIT
Vous mentionnez des éventuels surcoûts mais évaluez vous le surcoût qu il va y avoir du fait que rien n à été fait en 10 mois pour arrêter ces infiltrations ??
La seule chose qui semblerait compter pour certains c est obtenir ces 35 % de gain énergétique afin d espérer bénéficier de certaines subventions …..et cela quoi qu il en coûte !!
Pour ce qui est de la réglementation je dirais que le syndic doit avoir la compétence pour répondre à vos interrogations et nous donner les conseils adéquates pour avancer le plus rapidement afin de mettre un terme à la dégradation que subit l appartement de mon fils mais.ausdi le reste du bâtiment .
-Mme Meunier : s'étonne également auprès du conseil syndical et du syndic de la convocation d'une AGE si près de la date de l'AGO, et rappelle que si la refection totale est votée, elle aura lieu dans plus d'un an.
Elle réaffirme préférer les réparations ponctuelles immédiates.
-Mr Goletto se plaint que rien n'a été fait pour mettre fin aux dégâts depuis 10 mois.
il répond que si le DTG n'avait pas existé, la réfection totale de toiture aurait déjà été réalisée.
-Il ré-insiste sur le fait que l'option de réparations ponctuelles (suivi d'une réfection totale inclue ou non dans un pack énergétiques subventionné) mette en péril économique les copropriétaires et préconisle la réfection totale immédiate (soit 2000€/logement immédiat)
Le fait de vouloir prioriser et reporter certaines travaux n est autre que le souci de ne pas vouloir mettre certains copropriétaires dans des situations qui pourraient devenir financièrement difficile
Agata Mon 10 Jan 2022 12:12AM
-04/11 En réponse aux 2 recommandés (de Mme Verrier et de Michael Goletto), le service juridique du Syndic envoie par recommandé un courrier aux 6 conseillers syndicaux et à Michael Goletto.
-il précise qu'il sera aisé de démontrer toutes les démarches réalisées par le syndic afin de mettre fin au sinistre. Il rappelle que conformément à la décision d'AG, au delà de 1000€ TTC, la validation par le conseil syndical est obligatoire.
Le conseil syndical est revenu vers le syndic que le 1/11/21 via un recommandé. C'est donc la responsabilité du conseil syndical (dont Mr Goletto lui-même) qui est mise en cause de retard.
-le syndic regrette que le conseilsyndical n'ait pas répondu à sa demande de rdv pour discuter de ce sinistre.
-Il prend note que Mr Goletto ainsi que le Conseil Syndical demande la convocation d'une AGE pour la réfection totale et refuse ainsi les réparations ponctuelles.
-le syndic fait toutefois remarquer qu'une AGE peut être incompatible avec des mesures d'urgences si l'Assemblée vote d'échelonner les 30 000€ (exemple du devis le mois cher).Les travaux auront lieu une fois la somme appelée (6 mois, un an... selon le vote).
Que la possibilité d'appeler les 30 000€ en une fois,le lendemain de l'AGE est possible, afin de faire les travaux au plus vite. Il joint le tableau représentant la quote-part de chaque copropriétaire, soit environ 2000€/copropriétaire.
Que rien ne garantit que l'assemblée vote la réfection totale lors de cette AGE.
-au vu des incertitudes, le syndic conseille de faire des réparations ponctuelles immédiates.
Il indique lancer les réparations ponctuelles de lui-même, sauf nouvelle demande de convocation d'AGE, signée par tous les demandeurs, avant le 12 novembre.
-Mme Gelican écrit au CS qu'elle ne comprend pas la position du syndic
-Mme Verrier répond personnellement au LRAR du syndic, par mail, en disant "nous" :
-rappelant que le dernier devis est arrivé 9 mois après la déclaration de sinistre
-précisant que c'était au syndic de rappeler au conseil syndical le caractère urgent
-que la convocation d'une AG Extraordinaire reste nécessaire
-phrase de conclusion " Pour terminer, nous tenons à vous faire part que nous ne sommes pas élus pour trouver un coupable mais simplement pour trouver ensemble une solution afin de mettre un terme à ces infiltrations .
Nous comptons sur votre compétence et professionnalisme pour nous aider à prendre la bonne décision TRÈS RAPIDEMENT AU VU DE L' URGENCE DE LA SITUATION dans le respect de la réglementation et dans l intérêt de la copropriété "
-le syndic réitère sa demande de rdv avec le conseil syndical sur ce sujet
-05/11 après discussion, le conseil syndical est entièrement disponible le mardi 08/11 a 18h. Mais personne n'en informe le syndic.
Agata Mon 10 Jan 2022 12:12AM
-06/11 (samedi midi) Mr Goletto propose un mail au syndic pour, selon lui, deux réponses essentielles à avoir avant de pouvoir faire un rdv avec le syndic. Quels fonds sont disponibles immédiatement et quelle date la plus proche est possible pour une AG Extraordinaire.
phrase de fin : Pour rappel, le conseil syndical est composé de bénévoles qui agissent pour le mieux dans un intérêt collectif et qui fait remonter les divers problèmes à un syndic qui lui a les compétences de gestion
-07/11 (dimanche midi) sans attendre les retours de ses collègues sur la proposition de mail et sous prétexte d'urgence, Mme Verrier l'envoie au syndic
-Mme Le Bris demande si du coup, la réunion de mardi 08/11 avec le syndic est repoussée dans l'attente de la réponse aux 2 questions ?
08/11/2021 Goletto au syndic, copie CS
Je me permets de vous répondre et de vous poser certaines questions sans demander l aval de mes collègues membre du conseil syndical
—1) J avais cru comprendre que la copropriété disposait de plus de réserve financière que cela, mais sans doute ai-je mal compris !
Pouvez confirmer cela ?
réponse syndic : Comme vous pouvez le constater sur l’extranet, il existe bien le fonds travaux de 8200 € appelé en charges communes générales et non pas par bâtiment. Si l'on voulait l’utiliser uniquement pour le bâtiment A, et ce sous toute réserve, il faudrait en considérer que la moitié par décision d'assemblée générale.
—2) Je peux comprendre les difficultés
d obtenir des devis mais cela a pris plus de 6 mois .Est ce normal ?
Je pense que c est relativement long quand on parle d infiltrations
réponse syndic : Je vous rappelle que pour obtenir les devis, il a fallu attendre le rapport de votre expert puis le résultat de la recherche de fuite de votre assurance. La qualité de cette recherche nous a obligé à la mener nous même. Pour cette recherche de fuite, des délais de visites, de propositions de devis puis de validation de UNIPROMOTION n'ont pas arrangé les choses. A la réception des conclusions de la recherche de fuite, il a fallu demander des devis de réparation puis de réfection totale. Ces devis vous ont été adressés dès réception. Je vous précise que je ne saurai être tenu responsable des délais de réponse des sociétés.
—3) A ce jour ON RÉALISE LA GRAVITE DE LA SITUATION
Au nom de l urgence on recommande des réparations d urgence et non pas la réfection
Le cas contraire le syndic se décharge de toute responsabilité!
Cette urgence , selon moi, il aurait sans doute fallu la comprendre et la prendre en compte le jour même où vous avez reçu un courrier recommandé .
réponse syndic : Je vous confirme avoir bien compris et avoir bien pris en compte l'urgence et ce, sans délai.
Ce qui m interpelle AUSSI est le fait que ——malgré la réticence de certaines entreprises de répondre à de la réparation,
—-malgré que l expertise n à pas été faite avec l aide de plusieurs colorants ,
—-malgré qu aucune entreprise ne veuille prendre le moindre risque en refusant de proposer la moindre garantie ,
—-malgré le fait qu un autre appartement du dernier étage semble à son tour touché par ces infiltrations
Vous ecriviez qu au vu de l urgence il faut pratiquer une réparation ponctuelle et que si votre proposition n était pas retenue ,vous vous déchargez de toute responsabilité
Plus de 10 mois au total pour prendre une telle décision ,cela , permettez moi de vous le dire , m interpelle !
réponse syndic : Je vous rappelle que je n'ai eu de cesse de vous demander des rendez-vous pour en discuter. Je vous rappelle que c'est votre décision qui m'a été transmise au bout de 10 mois comme vous l'écrivez. A la lecture de votre décision formelle reçue par LRAR, notre point de vue vous est parvenu en 24 heures.
N aurait il pas fallu intervenir plus tôt et de fait éviter la propagation des dégâts
réponse syndic : Comme déjà précisé, des devis de réfection vous ont été présentés dès réception. Je rappelle que votre position formelle ne m'est parvenue que le 2 novembre en dépit de mes demandes d'en discuter avec vous.
De plus pourriez vous me dire qui sera tenu responsable et qui paiera les réparations dans l éventualité , probable , ou des infiltrations perdureront et s aggraveront dans d autres appartements
Le syndic , les membres du conseil syndical privilégiant la réparation ?
réponse syndic : L'assurance des lésés et celle du responsable (le syndicat) discuteront entre elles
De même que vous voulez vous décharger de toute responsabilté dans l hypothèse d un refus de réparations ponctuelles ,
les membres du conseil syndical ne peuvent que se soucier de la leur si les fuites perdurent au vu du retour fait par toutes les entreprises ….
Enfin je regrette qu une AG extraordinaire
ou une réunion avec tous les copropriétaires ne puisse être tenue dans de très brefs délais en urgence au vu de la situation et que vous n ayez pu être force de proposition pour essayer de trouver des solutions plus rapidement.
Je rajouterais que j espérais qu au vu de la situation vous proposeriez de vous même une réunion extraordinaire dont la durée ne pourrait excéder 2 heures sans surcoût pour les propriétaires afin que tout le monde soit conscient de la situation.
réponse syndic : L'histoire prouve et démontre que je ne suis pas une machine à facturer des honoraires complémentaires. Une AGE gratuite aurait volontiers été possible si cela nous était bien rendu. Au contraire, un climat que je regrette s'est instauré depuis quelque mois et s'est confirmé par votre mise en concurrence. Mais tout va bien, que vive la démocratie !
09/11 goletto au syndc, copie CS:
Merci pour votre réponse mais sachez que malgré tout certaines de vos réponses restent vagues pour moi .
—-Pour ce qui concerne l expert de l assurance du propriétaire (c'est à dire Michael Goletto ) ce dernier avait juste a vérifier que les infiltrations n étaient pas de sa responsabilité C est ce qui a été fait !
—Pour la recherche faite par l expert de la copropriété ,c est cette dernière qui aurait dû être plus précise en matérialisant la provenance des infiltrations grace à des colorants différents ( cela a été dit et écrit )
— Pour la reactivite ,quand il y a urgence ,je pense que l on doit relancer les sociétés
Je pense que si demain j avais une fuite de toiture dans mon habitation je relancerais les entreprises jusqu à ce que j obtienne un RV , un devis et dans la foulée une intervention afin de préserver mon patrimoine!…
C est cela agir en « bon père de famille »
Je crois aussi me souvenir que seule l entreprise Batei vous avez répondu début Août en stipulant qu elle préconisait la réfection
En date du 9 Aout vous écrivez à cette dernière en disant que la copropriété ne souhaitait pas la réfection mais une réparation ponctuelle .
Qui vous a écrit cela car je n ai pas de souvenir de cette demande (peut être que cette suggestion vient de personnes avec qui je pense vous aviez une correspondance plus assidue ……)
Je vous rappelle sur ce sujet que je vous ai moi même demandé de mettre en copie tous les membres du conseil syndical pour faire preuve de transparence
Enfin reste la question : Au vu des diverses réponses des entreprises
sur l efficacité de la réparation ,que se passera-t-il si des infiltrations perdurent après le “rustinage !”
Qui sera tenu pour responsable ?
Comme vous pouvez le comprendre personne ne voudra porter cette responsabilité ni le syndic ni les membres du conseil syndical .
Pouvez vous me rassurer svp?
Concernant la prise en charge des assurances pour les dégâts occasionnés permettez moi de mettre un grand point d interrogation au vu de la vétusté de ce toit terrasse , de son manque d entretien ainsi que la durée des infiltrations sans dispositif de protection pendant 10 mois alors qu il y avait urgence
Je m interrogé à qui incomberait alors les frais de cette remise en état
Êtes vous en mesure de m éclairer sur ce sujet ?
Pour ce qui est de la démocratie ou son manque je pense que chacun a sa part de responsabilité..Une meilleure communication aurait participé à plus de transparence et de compréhension des divers dossiers
réponse syndic : Afin d'avoir des réponses à vos questions, je vous invite à relire les courriels dont vous avez été destinataire dans ce dossier.
Autrement, je vous précise, à nouveau, que je reste à votre entière disposition pour votre rencontrer ou échanger par téléphone au 06 40 83 54 75.
10/11/2021 Mr Goletto au CS
Je tiens à dire que selon moi le DTG et la possibilité de pouvoir bénéficier de l aide « ma Prime Renov » à fait du tord au suivi de ce dossier d infiltration et que ce dernier a été mis au second plan. !!
Je rajouterais aussi qu il est de la compétence du syndic d alerter le conseil syndical et de mettre tout en œuvre pour faire effectuer dans les plus brefs délais des travaux d urgence et de préservation mais aussi de s assurer que les expertises réalisées soient pertinentes ( ce qui semble ne pas être le cas )
À ce jour au vu de la situation je pense qu il’ y a pas d autre alternative que d accepter de procéder à des réparations qui soyons honnêtes n auront peut être que peu d impact pour stopper les infiltrations actuelles et celles à venir au vu de la vétusté de la couverture , de son manque d entretien, de l expertise réalisée et du refus de toutes les entreprises d offrir la moindre garantie.
10/11/2021 Mr Goletto et Mme Verrier répondent par mail au courrier recommandé que le syndic leur a adressé le 04/11 :
|
Bonjour monsieur Crane, Au vu de la situation et du délai imparti pour procéder à une AGE ,nous ne pouvons que valider que des travaux d urgence soient effectués rapidement . Néanmoins nous sommes conscients que ce choix risque de ne résoudre que partiellement les problèmes d infiltration en provenance de la toiture. De plus à ce jour nous tenons à vous rappeler que le bâtiment dans son intégralité est impacté par des problèmes récurrents d humidite! Nous ajoutons aussi que des mesures d urgence auraient dues être prises dès que l information d infiltration nous a été communiqué c est à dire dès le début de l année |
23/11/2021 syndic au CS
Parmi les devis de réparation, je n'ai retenu que les sociétés JEANNIN et NOVEBAT.
NOVEBAT propose de déduire 3 523,98 € si son devis de réfection totale était signé en 2022 ;
la semaine dernière, JEANNIN s'est engagé à me faire le même type de proposition.
J'ai bien conscience qu'en faisant ainsi, l'assemblée générale, qui doit se tenir avant le 31 mars 2022, ne pourra se positionner que sur ces deux devis de réfection totale.
En attendant le retour de la société JEANNIN, si un autre devis de réparation devait retenir votre attention, je vous invite à m'en faire part.
J'en profite pour répondre aux deux LRAR que j'ai reçues et par lesquelles leurs auteurs se "dédouanent" de leur responsabilité portant sur un batiment au motif qu'ils sont membres du conseil syndical de l'autre batiment.
Pour cela, ils s'appueint sur :
sur l'article 21 du règlement de copropriété
sur l'article 48 du même réglement
et sur l'usage qui remonterait à 1960.
Dans un premier temps, je vous invite à relire ces articles et en particulier leur titre.
Puis, je vous rappelle, qu'en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les membres du conseil syndical sont élus à l'article 25, soit à la clé "Charges Communes Générales" et non à la clé "Bâtiment".
Enfin, je vous précise qu'application de la hierarchie des normes juridiques, qu'aucun texte, aucun règlement, ni aucun usage ne peut supplanter les dispositions du legislateur.
réponse de Mme Gelican :
M.louisy et moi-même apportons une précision sur votre 2 ème partie de mail:
L article 25 ne fait que rappeler les modalités du vote des conseillers syndicaux et ne précise aucunement leur périmètre d'action.
Au contraire, l’article 22 dispose que les règles de fonctionnement et des assemblées générales sont déterminées par le règlement de copropriété. En ce qui concerne le fonctionnement du conseil syndical hors assemblées générales, l'article 22 de la loi du 10 /07/1965 ne précise pas les modalités de fonctionnement et laisse donc son organisation au règlement de copropriété.
Donc c'est bien le règlement de copropriété ( articles 22 et 48) qui régit l'organisation du conseil syndical et de la copropriété.
En conclusion : Le bâtiment A n'a pas le droit de voter pour le bâtiment B et vise versa. Les membres du conseil syndical respectent le règlement de copropriété.
réponse du syndic : Madame, En vous confirmant notre écrit d'hier, notre devoir de conseil et d'information est désormais rempli.
Nous vous laissons à votre expertise et à ce qu'elle vaut.
24/11/2021 Goletto au CS
Je ne suis pas d accord sur le commentaire de monsieur Crane disant que nous sommes liés à ces deux entreprises ( Novebat et Jeànnin ) pour la réfection totale si celle ci est votée lors de la prochaine AG
Je tiens à préciser qu au vu de la différence de prix des derniers devis concernant la réfection de la toiture , il se pourrait très bien qu une entreprise soit et reste la mieux disante ( qualité de travail) et aussi la moins disante même sans faire de “réduction .”
De plus je pense que pour être sûr de cette offre il faut que cela soit bien stipulé dans le devis et mentionne à nouveau dans la facture avec la durée de l offre ainsi que son prix
24/11/2021 Mme Meunier au CS
il faudrait que nous choisissions au plus vite l'un des devis de réfection partielle de notre toiture.
Ci joint les 3 devis que nous avions reçu.
25/11/2021 Mr Goletto au CS
Je suggère que nous fassions un mel à notre syndic au vu de la situation.
Voici une ébauche qui pourra sans doute être enrichie mais envoyée rapidement .
Il serait souhaitable que tout le monde s’exprime au vu de l’urgence. Cdlt
++
Monsieur
Au vu de l urgence de la situation qui ne peut s éterniser ,nous vous serions gré de bien vouloir nous soumettre le plus rapidement possible l analyse des différents devis qui vous ont été envoyés pour la réparation de la toiture
En fonction de vos recommandations ,nous prendrons une décision sur le choix de la entreprise dans les plus brefs délais .
De plus ,pouvez vous nous confirmer que:
c’est bien vous qui assurerez le suivi de ces travaux ainsi que la réception et que le rôle du conseil syndical se limite à vous faire remonter les informations mais nullement d’intervenir auprès des entreprises .
Vous remerciant par avance pour votre professionnalisme et votre réactivité.
Bien à vous . Le conseil syndical.
>Mme Verrier : Votre mail est à mon sens plus que nécessaire pour effectivement prendre très vite une décision au vu de la lenteur et le manque de réactivité de la situation
>Mme Gelican : En réponse à la demande de M. GOLETTO , voici mon avis qui n'est qu'un avis. La décision revient uniquement au CS bat A.
16 jours sont passés depuis la réponse officielle de M GOLETTO et M. Crane est en attente d'un devis qui ne peut être voté qu'à l'AG. Pour quelles raisons M. Crane propose une nouvelle solution? Je ne suis pas sûre que la loi autorise le conseil syndical à signer des devis de réparation avec engagement sur un montant où le vote des propriétaires est obligatoire ( la raison pour laquelle vous avez demandé une AGE) . il aurait fallu dans ce cas là , dans la mesure où le syndic considère que c'est urgent d'appliquer l'article 37 du décret 17/03/1967, procéder à la réparation et convoquer de lui-même une assemblée générale pour informer les propriétaires ( je rappelle que la solution qu'il propose de la réparation + engagement est contradictoire avec sa lettre recommandée). https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000022124123
Donc à mon avis il faudrait que M. Crane ajoute l'analyse des devis sans engagement ( comme ceux envoyés par madame Meunier dont 1 est expiré, il suffit d'un appel téléphonique pour la mise à jour). En espérant que son analyse ne durera pas 10 jours de plus, car nous rentrons dans une saison hivernale, les entreprises vont- elles intervenir?
Si la situation perdure davantage, il faudrait éventuellement faire une réunion téléphonique (syndic + conseil syndical).
>Mr Goletto :
Très bien mais nous devons envoyer ce jour un mel à monsieur Crâne Cela devient très urgent
27/11/2021Mr Goletto au syndic
|
29/11/2021 Mr Goletto au CS, copie syndic
Je.viens de m entretenir avec monsieur Crane , le gérant de notre syndic
Ce dernier m à informé que le conseil syndical devait se prononcer sur le choix de l entreprise qui sera retenue pour la réparation du toit terrasse ,Au vu que cela relève de là entretien /réparation d urgence , ce dernier m à fait part que le conseil syndical doit faire un choix faute de quoi le syndic pourrait décider afin de gagner du temps .
J ai cru comprendre par ailleurs que nous pourrions demander l avis des copropriétaires mais que cela était contradictoire à la réglementation en
vigueur !!!
Si tel est le cas je pense qu il est NÉCESSAIRE que chacun d entre nous se positionne sur le choix à faire .
Nous pouvons en parallèle (par transparence) envoyer la copie des devis aux copropriétaires en disant que nous attendons leur réponse sous 48 h , faute de quoi nous déciderons sans leur avis.
Le syndic est mis en copie pour corriger mon éventuelle mauvaise compréhension du sujet
Devis à joindre éventuellement
Jeannin 3632,12 euros
Novebat. 5646,59 euros
Enerpur 6292,o1 euros
Je n ai pas les prix de réfection ainsi que les éventuelles réductions qui pourraient être
accordees si travaux de réfection programmés dans un futur proche mzis l urgence reste la réparation en espérant que cela mettra un terme aux infiltrations
Dans l attente f une réponse de votre part
Cdlt
Ps :Monsieur Crâne svp n hésitez pas à me corriger si mes propos sont incorrects ou erronés
PAR AVZNCE MERCI À TOUS POUR VOS CHOIX
>Mme Verrier : Un point important à souligner et à confirmer avant toute décision.
M Crane, pourriez-vous nous confirmer que si nous retenons une entreprise pour la réparation, cela ne nous engage pas à des travaux de réfection avec ladite entreprise. En effet, il me semble que vous avez mentionné que Noverbat a mis à jour sa proposition de réparation avec engagement sur les travaux de réfection ( votre mail du 23/11), qu'en est-il de la société Jeannin ?
Par ailleurs, pouvez-vous nous éclairer sur la société la mieux disante sur les réparations ( meilleur rapport solution technique / prix).
Nous sommes en attente de vos réponses afin de prendre une décision.
30/11/2021 syndic au CS
Bonjour à tous, S'agissant de ces travaux, il n'est pas nécessaire de demander à l'ensemble des copropriétaires du bâtiment A leur avis.
Je rappelle que les conseillers syndicaux ont reçu mandat pour les travaux d'entretien courant de l'assemblée générale.
Je rappelle également que c'est à la prochaine AG que le CS devra rendre compte de ses actions à l'assemblée générale.
Je l'écris à nouveau, une décision à la majorité des membres du conseil syndical suffit.
Non, rien n'interdit de faire appel à une autre société que celle qui sera retenue pour la réparation.
D'ailleurs, l'AG pourra décider de ne pas procéder à la réfection totale de la toiture.
A mon avis, la société la mieux disante et la plus motivée est la société NOVEBAT.
Espérant avoir répondu à vos interrogations.
07/12/2021 Mr Goletto et Mme Verrier s'étant abstenus de choisir un devis parmi les 3 reçus, aucune majorité n'était possible pour le choix du devis par le conseil syndical (4 personnes). Le syndic a donc choisit l'entreprise qu'il souhaitait.
Devis Novebat, ci dessous. Signé le 07/12/2021
Travaux début janvier 2022.
21/12/21 : la société NOVEBAT contacte Mr Goletto pour savoir s'ils peuvent intervenir jeudi 23 décembre. Mr Goletto demande par mail au reste du CS et suggère que c'est au syndic de choisir la date d'intervention.
NOVEBAT contacte ensuite Mme Verrier, qui n'est pas présente pour recevoir la société.
NOVEBAT contacte ensuite Mme Le Bris qui n'est pas sur site non plus.
Mais la société insiste et a deja contacté 3/4 conseillers syndicaux. La décision de début de travaux est donc actée au jeudi 23 décembre 8h.
21/12 Mme Le Bris informe le CS des précisions qu'elle a obtenu suite aux questions de Mr Goletto, puis l'ensemble des copropriétaires par mail de l'intervention en toiture :
Le conseil syndical a été contacté ce jour par la société NOVEBAT qui interviendra de jeudi 23 décembre à 8h à maximum mercredi 29 décembre, sur la toiture du bâtiment afin de réparer les infiltrations de toiture qui ont provoqué un dégât des eaux dans l'appartement de Mr Goletto.
L'entreprise est autonome pour l'accès en toiture.
Vous trouverez en PJ le devis validé par le conseil syndical pour ces travaux, pour un montant de 5 600€ TTC (soit entre 330€ et 400€ par logement).
Ces travaux sont des travaux d'urgence pour mettre fin au sinistre déclaré par Mr Goletto, leur somme n'a pas été provisionnée dans les appels trimestriels de charges et elle sera régulée après validation des comptes oct2021-sept 2022 lors de l'AG dans environ un an.
Dans le budget 2021-2022, l'AG du 10/04/2021 a voté 3000€ de budget prévisionnel appelé en quatre fois afin de faire face aux travaux d'urgence chaque année.
Depuis le 30 septembre, nous avons dépensé 1345€ de vérification d'un conduit de chaudière et 5600€ de toiture, croisons les doigts pour que les dépenses non prévues n'augmentent pas d'ici octobre prochain
ni Mme Verrier ni Mme Le Bris ne sont disponible pour suivre ce chantier. Il aura quand même lieu, l'entreprise est autonome.
Mme Meunier n'a pas répondu.
22/12 Mr Goletto répond au CS :
Merci pour ces informations que beaucoup d entre nous connaissaient
Je mettrais une remarque sur le choix de l entreprise .Je pense pouvoir dire (si je ne me trompe )que c'est le syndic qui a validé le choix de l entreprise au vu du manque de dialogue et d écoute au sein de ce conseil syndical .
J espère réellement que la réparation sur 22 m2 arrêtera les dommages dans l appartement de mon fils et réduira l humidité qui semble apparaître dans l appartement voisiner sur les murs périphériques de ce bâtiment . Je pense que cette remarque pourrait compléter l information qui a été donnée aux copropriétaires si nous désirons faire preuve d une réelle transparence
28/12 Mr Goletto écrit au syndic, copie CS :
Je me permets de vous solliciter car ill semblerait que certaines plaques de polystyrène que l entreprise est en train de poser sur le toit terrasse se soient retrouvées dans la cour voir la rue sur le toit terrasse.Bien que légères cela peut représenter un réel danger .
D ailleurs je m interroge comment peut on mettre des plaques sur une partie du toit terrasse et pas sur l autre partie car si tel est le cas cela créera une sur-épaisseur par endroit ?….
De plus toujours en utilisant le conditionnel il semblerait qu une partie du stockage des déchets soit fait dans le hall d entrée
Enfin il semblerait aussi que les escaliers ainsi que la rampe aient été souillés et pas nettoyés à la fin de la journée d intervention .
Dans l éventualité que cela relève de votre compétence et de vos attributions , je pense qu il serait souhaitable que vous fassiez une visite afin de pouvoir répondre à nos interrogations ( du moins des miennes)
Pour ce qui me concerne je pourrais passer demain si besoin
28/12 réponse du syndic au CS : Je serai sur site le mercredi 5 janvier à partir 10:30 heures.
29/12 Mme Verrier écrit au CS :
À titre informatif Suite à l'intervention de Mer Louisy que je remercie..Les sacs de détritus stockés dans le hall ont été enlevé par l'entreprise le soir même..Par contre les escaliers murs et rampes sont dans un état déplorable(goudron) aucune protection..
30/12 Mme Le Bris écrit au CS :
Merci de ces informations.
pouvez-vous faire des photos des désordres causés par l'entreprise et en faire part au conseil syndical (et au syndic).
Ceci afin que tout le monde ait les infos afin de voire ensemble si des réclamations doivent être faites à l'entreprise.
Par ailleurs, l'entreprise n'avait pas à isoler le toit puisque celui-ci ne possède à l'origine que 2cm de goudron à même la dalle béton, sans isolation.
J'espère que cette info leur avait été transmise lors de leur visite pour devis car un sondage d'étanchéité a été fait en 2018.
Comme vous Mr Goletto, une surépaisseur m'inquiète, d'autant que la dalle est en double pente (et non 4) il ne faudrait pas que l'eau stagne a des endroits du fait d'une surépaisseur.
Et en plus, l'isolation était un surcoût dans le devis que nous aurions pu éviter ; s'ils l'ont en effet réalisée.
Agata Thu 13 Jan 2022 6:18PM
04/01/2022 Goletto au syndic +CS:
Pouvez vous nous confirmer svp la date et l heure de la réunion avec l entreprise
Il est impératif selon moi d avertir a l avance afin que non seulement les copropriétaires mais aussi les locataires puissent
s organiser afin de pouvoir être présent ou déléguer une personne
Par avance merci
Bien à vous
>syndic au CS : Bonjour Monsieur GOLETTO, Je n'ai aucun rendez-vous avec aucune société.
Dès que ce sera le cas, vous serez bien évidemment les premiers avertis.
J'avoue donc ne pas comprendre vos deux derniers courriels.
Par l'un de vos précédents courriels, j'ai compris que vous avez souhaité que je me déplace pour constater les "dégâts" de la société NOVABAT.
J'ai donc proposé de faire tout constat qui s'impose en profitant de la convocation de l'expert d'assurance de Monsieur BARI que j'ai reçu et qui aura lieu demain.
05/01/2022 Novebat au syndic (transmis au CS)
L’intervention au 6 quai du moulin est terminée et le chantier a été nettoyé.
Effectivement nous avons isolé la zone que nous avons reprise ce qui crée une surépaisseur. Ce n’est absolument pas gênant car nous avons un cheneau tout autour de la terrasse et aucune naissance d’eau pluviale sur la surépaisseur.
L’intégralité de la terrasse est à reprendre à court terme et en ayant procédé comme nous l’avons fait, nous pourrons conserver la partie reprise (puisqu’elle est isolée).
Je peux vous garantir que le travail fait est impeccable (voir photos) et que vous avez bénéficié d’un tarif défiant toute concurrence.
Pour rappel, si vous veniez a reprendre le reste de la terrasse, je vous déduirai 3500€ du montant.
05/01/2022 syndic à Novebat copie CS
Je vous remercie pour votre réponse et vous prie de me proposer plusieurs dates afin que nous convenions d'un rendez-vous sur site pour la réception des travaux.
08/01/22 Goletto au CS
Il y avait dans le devis un descriptif des travaux et celui ci doit avoir été respecté par l entreprise
Par ailleurs je ne crois pas au rustinage comme je l ai déjà écrit donc selon moi il s avére PRIORITAIRE. dès la réception des travaux de refaire faire des devis de réfection totale du toit terrasse par des entreprises et mettre cette proposition à l ordre du jour de la prochaine AG
Je pense que des nouveaux devis doivent être fait car aucune autre entreprise n accepterait de garder ce qui a été réalisé par cette entreprise et donc tout devra être refait selon un cahier des charges précis et non pas en « rustinage »
Je tiens à rappeler à l ensemble des élus que de l humidité affectait l appartement voisin à celui de mon fils donc même si le problème a été solutionné pour un appartement il persiste plus les autres et comme l a mentionné l entreprise ce toit terrasse doit être refait dans son intégralité assez rapidement !
Je rappelle que ce ne sont pas uniquement les appartements situés au dernier étage qui sont affectés par ces infiltrations mais tout le bâtiment
Dans l attente de vous lire et d échanger avec vous
Agata Wed 2 Feb 2022 2:10PM
20/01/2022 syndic au CS:
La société qui s'est chargé de la réparation de la toiture du bâtiment A sera sur place ce mardi 25 janvier à 9h30.
J'y serai et espère vous y rencontrer.
>le bris au CS+syndic
je ne pourrai pas être présente.
je m'interroge car je n'avais pas retenu que le final ne serait pas refait "à l'identique". je ne comprends pas pourquoi il y a eu une isolation.
Novebat que j'avais eu au téléphone, avait dit que certains postes étaient chiffrés dans le devis mais ne seraient pas réalisés si pas nécessaire ni facturés (par exemple, les grilles EP)
Il est quasi évident que cette isolation sera arrachée lors de la réfection totale. Elle fait 6cm, a vérifier mais je crois vraiment qu'il faut un minimum de 10cm pour une performance optimale. Ce sont les devis que nous avons reçu concernant des refections totales, tous a 10cm.
enfin, de toute façon c'est fait.
02/02/2022 le bris au CS
qui du bâtiment A était présent pour la livraison et validation de ce chantier ?
des réserves, remarques ont-elle été posées ?
Merci pour les informations aux absents.
Agata Thu 3 Feb 2022 1:32PM
>Goletto : L entreprise repassera dans une dizaine de jours pour voir si une amélioration a été constatée ou si il y a toujours autant d humidité dans les murs.et au plafond
Monsieur Crâne pourra nous envoyer son compte rendu ,
Pour info Madame Gelican, monsieur Louisy et moi même avec bien sur monsieur Crâne qui est le syndic
Nous avons posé entre autre la question pourquoi avoir mis de l isolation et la réponse a été qu au vu que l entreprise pense faire la deuxième partie c était le choix à faire !…
Pour ce qui est du travail on ne peut pas dire qu il a été mal fait , je dirais plutôt qu en ayant vu la toiture je me interroge comment le conseil syndical qui a eu accès à cette toiture n à pas fait de la réfection totale un objectif prioritaire il y a des années de cela !!!
Aussi je bous posé la question Car ce n est pas uniquement le plafond des derniers appartements qui subissent ces infiltrations mais aussi les murs périphériques
Pour cette raison je pense qu il est urgent de faire ce toit en intégralité
Je peux à ce jour m exprimer plus librement car l appartement de mon fils est moins concerné et de fait on ne pourra dire que je prêche pour ma paroisse ….!
Agata Tue 8 Feb 2022 1:04PM
17/03/2022 Toutain au CS + Barbier
Bonjour à tous, Je reviens vers vous suite à notre échange de mardi dernier, nous avions convenu que je vous fasse un retour sur les devis de réfection de la toiture terrasse du bâtiment A ( de mémoire) présentés dans votre convocation d’assemblée générale .
Vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif :
entreprises |
label RGE à jour |
nombre de m² devis |
évaluation de la prime |
prix devis ttc |
avec option |
toit étanchéité |
oui |
184 |
1148,16 |
39457,21 |
oui |
novébat |
oui |
192 |
1198,08 |
39653,82 |
oui |
soprema |
non |
200 |
1248 |
38098,78 |
non |
isochape |
oui |
180 |
1123,2 |
37472,82 |
non |
Pour le réaliser
J’ai repris les m² indiqué dans chacun des devis
J’ai vérifié le certificat RGE sur le site suivant : https://data.ademe.fr/reuses/periodes-de-validite-des-qualifications-des-entreprises-rge
J’ai repris les prix indiqué dans les devis . Attention certains comprennent des options d’autres non
J’ai estimé la prime sur la base de la fiche d’opération suivante : https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/BAR-EN-105%20vA39-3%20%C3%A0%20compter%20du%2001-05-2022.pdf
J’ai pris comme montant de valorisation l’indice spot de février 2022 : https://www.emmy.fr/public/donnees-mensuelles?precarite=false
Pour mobiliser les CEE, il faudra avant signature du devis ( ordre de service en copro), vous rapprocher d’un délégataire de la liste suivante : https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/Liste%20des%20d%C3%A9l%C3%A9gataires%20P5%20au%202022-01-19.pdf
Ou d’un obligé comme engie, total, edf….
La prime sera versée à la fin des travaux.
Enfin ,un lien avec quelques éléments sur le prêt collectif à adhésion volontaire : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31418
Je reste évidement à votre disposition
>Le Bris au CS+Toutain
Bonjour le conseil syndical, Merci Mr Toutain pour cette comparaison,
j'ai également réalisé ce jour le comparatif des devis toiture et plomberie qui sont mis à l'AG, notament pour comparer les matériaux et méthodes proposés.
Initialement prévus pour mes collègues du conseil syndical, je me permets de vous mettre en copie, si cela vous intéresse.
J'espère ne pas avoir fait d'erreurs fondamentales.
Les détails et postes des devis toiture sont assez différents et ne prennent pas en compte la même surface, c'est dommage que les personnes ayant reçu les sociétés en toiture n'aient pas transmis le même cahier des charges à toutes.
En rouge, j'ai noté ce qui me semble problématique pour comparer correctement les 4 devis. Je n'ai pas prix le temps de revenir aux prix des mêtres carrés ou linéaires pour pouvoir mieux comparer.
en feuille 2 du fichier excel, ma comparaison pour la plomberie. Le cahier des charges est cette fois-ci le même. Une société n'a pas répondu à l'ensemble des postes.
Je remercie au passage Mme Amster qui a réalisé un comparatif des trois devis de syndic, en plus de celui réalisé par Mme Gelican et moi-même (basé sur le contart actuel de SYndic et Vous). pour rappel, ils sont en PJ. Mr Bardi,alors conseiller syndical, nous avait fourni un tableau de l'ARC afin de comparer les contrats types (c'est celui que j'ai utilisé). Bien à vous,
Agata · Mon 6 Dec 2021 11:02AM
15 mars 2018. de Le Bris au CS batiment A
Bonjour,
Pour informations et rapport.
Hier je suis montée sur le toit avec le couvreur mandaté par le syndic, accompagné de Mr Verrier.
Nous avons donc un jardin en croissance non seulement sur la toiture, mais surtout dans les gouttières !
L'eau ne peut plus s'écouler.
-Une bonne partie de la toiture recouverte de mousse bien verte
-les gouttière remplies de mousse très épanouie
- grilles de protection des descentes inexistantes ou en lambeaux de rouille.
Ca veut dire que la mousse, les brindilles, les pigeons ou autres .. tombent directement dans les colonnes verticales d'EP/eaux usées cuisine. et s'accumulent depuis je ne sais combien d'années... un jour ca va faire bim aux étages concernés (dixit le couvreur).
-le revetement d'étanchéité est globalement craquelé
-la verrière fuit. les carreaux dernièrement remplacés ont été "posés avec du scotch alu" au lieu de joints silicones ou autres. Donc le scotch est en partie enlevé.
----en attendant, nous pourrions nous même faire un joint silicone ? j'en ai.
-la corniche coté Ouest (entre 4e et 5e étages). tous les joints entre plaques de zinc et façade sont a refaire. (c'est a cause d'infiltrations d'eau chez moi au 4e que le couvreur est venu). Constaté par le couvreur depuis l'appart de Mme Guillo.
Il faudrait vérifier les corniches Sud et Est.
-en bonus. une photo de l'intérieur au dernier étage 5e Face. correspondant au coin Sud Est. c'est en effet bien humide.
Je ne connais pas l'appartement de Fatou mais j'ai cru comprendre que ce n'est pas mieux. Chez Mme Guillo, il y a faux plafond et murs donc on ne peut rien constater.
Nous attendons donc les retours du couvreur au syndic.
ici ce qui semble être une liste à jour des différentes aides pour les travaux de toiture.
c'est normalement au syndic de faire les demandes.
Bien à vous,
(avons-nous les e-mails des autres copropriétaires pour faire circuler ce genre de message?)
Mme le Bris
j'ai envoyé ces photos au syndic le 27 mars, depuis, aucune action ni couvreur ni devis pour la toiture générale.
02/04/2018 le bris au syndic, copie CS Par ailleurs Mr Bali a t'il effectué un devis pour la réfection de l'étanchéité/isolation de la toiture Bat A ? il me semble qu'il s'agit de travaux urgents ne nécessitant pas de vote en AG et devant étre réalisés au plus vite avec 1/3 du cout des travaux exigibles.
Les gouttières sont actuellement bouchées et l'herbe pousse. Le 5e étage est entièrement moisi, cela arrive maintenant au 4e.
Quel est le contrat d'entretien de toiture que nous avons ? de quand date la dernière couverture ? et la dernière visite de maintenance ?
18/04/2018 Le Bris au syndic, copie CS
Pour rappel, font partis du conseil syndical batiment A.
Mme Guillo, Mr Nouchi, Mme Verrier et Mme Meunier.
Vous refusez de répondre aux copropriétaires ne faisant pas partie du CS, soit.
Merci de répondre de manière non évasive aux emails que Mme Guillo et Mr Nouchi vous ont fait parvenir depuis plusieurs semaines.
Contrairement à ce qui vous m'avez annoncé au téléphone aujourd'hui, je comprends très bien le français. Dommage pour vous, soit.
En tant que syndic de copropriété, vous avez l'obligation de renseigner tout habitant ou acheteur potentiel sur l'état général de la copropriété.
Vous avez également une obligation de réalisation des travaux incombant à la sécurité du bâtiment.
Exemple 1: étanchéité de la toiture. Attendons donc que ça s'écroule.
>Nouchi au CS
Compte tenu du fait que plusieurs appartements sont impactés au dernier étage et aux étages inférieurs par ces problèmes de fuite, ne vaudrait-il pas mieux faire les réparations sur l'ensemble pour éviter plusieurs interventions et faire une économie (au niveau de la société qui va réparer + coût/ pourcentage du syndic) ?
Il faudrait alors demander à la société Bali Travaux un nouveau devis pour l'ensemble.
Qu'en pensez-vous ?
>le bris au CS
ce qui m'inquiete c'est que ça prenne longtemps avant le début des travaux de la toiture générale. Le temps que les pros viennent repérer pour faire des devis, qu'ils les établissent, que les devis soient comparés et validés par le CS et que le syndic lance les travaux...
Pour la couvertine, tout est près, reste a valider pour lancer les travaux. Nous payerons de toute manière le déplacement du couvreur pour le devis qu'il a établi.
En un hiver, les moisissures sont apparues chez moi. Je préférerais sincèrement ne pas laisser passer un autre hiver. C'est pour ça que j'ai fait le nécessaire rapidement pour que ça soit vite réparé.
Même si au départ j'étais d'accord avec la logique de tout faire d'un coup, mais visiblement "on signale un probleme a un endroit. le devis est réalisé juste pour cet endroit.donc les travaux seront fait que a cet endroit"...
Ca ne m'empeche pas de m'activer pour la toiture générale. J'ai croisé hier Mr Ahmed et lui ai redemandé de déclarer un sinistre. Sosson dit qu'elle a demandé un devis pour la toiture (a bali travaux ou autre elle n'a pas précisé).
C'est à nous de faire des devis en parallèle de ceux du syndic.
Avant de le faire, je voulais votre avis sur est ce qu'on demande trappe fumée, réparation de la verrière, quel type d'étanchéité, pose de gouttières extérieures ?
J'ai calculé environ 175m2 de surface de toiture.
28/06/2018 le Bris au CS
Une entreprise est encore venue pour voir la toiture terrasse.
verdict : le goudron est complétement cramé, état catastrophique. étonnant que le syndic ne s'inquiète pas (enfin pas trop) .
En fait, ils ne peuvent pas établir de devis. Il faut d'abord effectuer un sondage pour savoir de quoi est constitué la toiture actuelle, connaitre l'épaisseur afin de calculer la nouvelle epaisseur d'isolation possible (il y a des normes de hauteurs a ne pas dépasser).
Le sondage coute entre 800-1000€. A demander à un entreprise de couverture/etanchéité (donc les mêmes).
Aujourd'hui, entreprise ITEC via Couvertex.
Sont venu aussi : ECP
OU trouver le devis/facture de la dernière étanchéité réalisée sur le Bat A (il y a 35 ans?) afin de savoir ce qu'ils ont mis a l'époque (et l'épaisseur)
OU recontacter l'entreprise qui a réalisé le toit Bat B il y a 13ans. Ils nous diront ce qu'ils avaient trouvé à l'époque. (Mme sosson m'a envoyé balader quand je lui avais demandé l'entreprise du Bat B, mais ils ont obligation (confirmé a l'arc) de fournir le carnet d'entretien (liste des travaux))
Sinon, il faut que vous, Conseil syndical, fassiez la demande au Syndic de mandater telle entreprise pour effectuer le sondage de la toiture en vue d'effecteur des devis de réfection/isolation.Il n'y a pas de vote en AG necessaire pour le sondage car travaux inf a 1500€. et il semblerait que ca soit nécessaire.
Une fois le sondage réalisé, les entreprises pourront etablir des devis toiture fiables AVANT l'AG afin de voter en AG les travaux puis lancer les dossiers d'aides.
J'ai enfin compris la procédure à suivre.
On s'y met ? car au 5e c'est la cata, et je pense que la facade gorgée d'eau est liée également.
25/09/2018 mail de Mme Meunier (CS) : Bonjour Ágathe,
Je tiens à faire suite à notre dernier rdv et à ma demande de ne plus lancer d'audit (de devis) pour l'instant concernant la toiture.
La toiture, le ravalement et donc l'étanchéité du bâtiment sont en mauvais état, nous sommes tous d'accord pour le constater. Nous sommes aussi tous d'accord pour faire le nécessaire pour le bon entretien de notre immeuble mais dans des termes et des financements qui soient possible pour tous et surtout actés par tout le monde, c'est les règles d'une collectivité.
Je propose donc d'essayer tous ensemble de faire les choses dans l'ordre : avant de faire venir des sociétés qui seront de toutes façons alarmistes, le plus important en premier lieu est de constituer un dossier afin de comprendre quels sont les travaux à effectuer afin de bénéficier des subventions et des taux 0 en terme d' éco-rénovation.
C'est une première étape importante qui demandera ensuite que l'on se consulte posément pour bien comprendre les enjeux et prendre des décisions collégiales. Ágathe, tu sembles particulièrement motivée et tout à fait compétente pour compiler ce genre de dossier.
Il faudra ensuite que l'on vote la création d'un fond de travaux spécifique, car engager de tel travaux sans fond préalable c'est aller au devant de gros soucis financiers pour la copro, et pour chacun d'entre nous.
Puis, et encore une fois sous condition d'une validation en AG, nous pourrons commencer à recevoir des entreprises sur des devis précis en toute connaissance de cause, je propose aussi que des personnes compétentes soient présentent lors des visites ( mon compagnon par exemple est architecte et peu fournir un avis sur certains points techniques relatifs au bâtiment).
Quand la majeur partie des fonds pour travaux sera récoltée, nous pourrons alors lancer les rénovations nécessaires...
Voilà selon moi la méthode pragmatique à suivre pour être clairs, pour arriver à nos fins, et pour que chacun soit satisfait des initiatives engagées.
Pour l'heure, lançons les recherches sur les aides existantes, laissons passer l'AG, résolvons les dossiers en cours, puis nous nous concerterons sur le sujet "étanchéité".
réponse de Mme Le Bris :
Merci de ce début de réponse concernant un point qui m'inquiète depuis le mois de février.
Je profite donc de ce mail pour ré-expliquer ce que je n'ai pas pu exprimer samedi dernier.
1/Je n'ai peut être pas été assez claire jusque là, nous avons effectivement évoqué l'étanchéité toiture/facade mais dans un premier temps je m'inquiète des fuites actuelles non réparées et de faire un entretien "rapide" de la toiture afin de déboucher les chéneaux (et limiter les dégats en attendant une refection), protéger les descentes EP/EU avec 2 petites grilles et réparer la fuite d'eau de pluie dans les escaliers (la verrière qui fuit depuis plus d'un an et qui est maintenant rouillée = verriere a changer au lieu de colmatage)
Votre compagnon architecte peut peut-être me rassurer quant aux conséquences de la chute de gravillons, mousse, (cadavres d'oiseaux,os de poulet (trouvés en toiture)) dans des colonnes d'évacuation EP/EU encastrées et enterrées (donc sans aucun regard possible) et m'affirmer qu'il n'y a pas d'urgence à intervenir.
2/Pour rappel ou infos, voici l'état de notre toiture en février 2018 (et des 2 appartements du dernier (pont thermique + infiltrations)) : https://photos.app.goo.gl/btvrVrefcjEgCZF77
Nous avions discuté de cela en réunion et nous avions également décidé de faire des devis "pour nous donner une idée" du cout et de l'état. Marie avait d'ailleurs ressorti un devis réalisé il y a quelques années.
Je re-précise que les société ECP et Altitude 44, mandatées en mai par le syndic (et en aucun cas par initiative de ma part), venaient pour les fuites de la zinguerie (infiltrations chez moi). Etants sur la toiture, je leur avais demandé leur avis sur la toiture et ils m'avaient transmis un devis "d'entretien urgent dans l'attente de réfection".
Les 2 entreprises ne pouvaient pas effectuer de devis de réfection d'étanchéité car ils demandaient un sondage préalable de ce qui est en place actuellement (normes d'épaisseur a respecter, donc nécessité de connaitre l'épaisseur qu'ils vont arracher pour savoir quels matériaux utiliser).
3/Sur les démarches à suivre pour la réfection d'étanchéité, je n'ai pas eu toute à fait les mêmes infos la semaine dernière auprès de l'ANAH. Il faudra que l'on fasse un point ensemble.
L'expertise (l'audit) technique et énergétique est en effet à réaliser en premier lieu.
le programme POPAC propose une expertise technique gratuite mais elle n'est pas contractuelle pour un lancement de travaux, il faudra de toute manière en refaire une. et c'est a voter en AG.
4/ je trouvais important de signifier dans les PV d'AG que des "gros" travaux vont avoir lieux dans les prochaines années, afin que chacun s'y prépare, prennent ses dispositions économiques.
Afin également d'être honnête envers les acheteurs potentiels qui n'ont que les PV pour se faire une idée de l'état du batiment (et de ses parties cachées).
Afin de prévenir l'ensemble des résidents (et si certains envisagent de vendre dans les 4 prochaines années) que dans une AGO prochaine seront proposés au vote des travaux.
Comme vous le dites, il faut mettre en place un "fond" spécial sur plusieurs années....
ma question : comme cela va prendre 3 ou 4 ans, pourquoi ne pas commencer au plus vite (l'audit énergétique/technique et la mise en place du fond spécial) vu l'état actuel de la toiture et les moisissures des appartements ? et la somme qui va va avoisiner les 80-100 000€/15 lots.
Je suis désolée de m'inquiéter des fuites de toiture et, sans réponse de mon CS sur le sujet, de me renseigner quand j'ai des entreprises "sous la main".
Je suis encore plus désolée d'envoyer les infos que me transmettent ces entreprises et de reposer la question à mon CS concernant la réparation des fuites existantes.
Je me pose toujours la question du stade de "mise en péril de l'immeuble" auquel cas le syndic lance des travaux (quelque soit le montant) sans concertation avec le CS puisqu'il en va de sa responsabilité juridique (je suis quasiment sure de ce que j'avance. c'est la clause "travaux urgents" et l'état de la toiture y est mentionné). Je trouve plus logique de prendre les devants à une procédure d'urgence ou nous n'aurons pas d'aides de l'anah (a faire avant lancement) et devront payer des grosses sommes "d'un coup".
5/ Enfin, je trouve que "régler les problèmes du passé" et reporter "les problemes actuels -dont fuite d'eau dans l'escalier et infiltrations de toiture" est une méthode qui mérite d'être discutée. Je ne comprends pas pourquoi on ne peut pas aussi régler les problèmes actuels. En ayant conscience des fonds dispo, je ne suis pas idiote a ce point là.
Il est vrai que je n'ai pas eu de visibilité sur "les problemes du passé non réglés", malgré mes questions récurrentes sur l'appart Pieroni et autres. Y'a t'il des sommes qui vont devoir etre appelées pour "les problèmes du passé" ? j'ai l'impression que tout a été payé par les copro et qu'il s'agit de paiements/versements d'assurances a vérifier.
réponse de Mme Guillo (CS)
voici un lien de documentation assez bien fichue il me semble (source : site faire.fr)
https://api.faire.fr/sites/default/files/2018-08/fiche-ravalement-refection-toiture-amenagement-travaux-isolation_1.pdf
réponse de Mr Langaret, nouveau copropriétaire :
En tant que nouveau occupant j ai constaté également des gouttes tombant de la verriere donc visiblement l isolation de cette dernere est a refaire a minima rt quitte à la refaire autant verifier la toiture...
J ai egalement constaté que la copropriete batiment B est dans un etat notamment plus dégradé que le peu que laissait apparaître les pvs d ags precedants.
Il y a apparemment été effectué des audits de l etat de la copropriete précédemment si j ai bien compris les echanges.
Pourquoi n ont ils pas ete annexé aux pv d ag ?
Et s il n y en a pas eu il serait vraiment temps d y songer...
Donc je demande à titre officiel d ajouter un point "audit de l immeuble" au syndic afin:
- que les rapports d audit précédents s ils existent soient indexés au pv d ag
- s ils n existent pas qu il soit voté un mandat pour recherche de devis pour l audit (qui serait voté ou non en 2019).
- si des devis precedents ont ete présentés mais non votés: quelle est la raison: cout ? Normes ? Desaccord ?sur ce dernier point la composition du bâtiment b ayant beaucoup changé il serait sans doute temps de refaire un vote...
Aparte: existe t il un compte rendu du conseil syndical de la derniere reunion de celui ci afin que j y vois plus clair en tant que nouveau arrivant sur les problemes en cours ?
(...)
13/06/2019 Assemblée Extraordinaire Batiment A
PV rapport du conseil syndical de 15/11/18 a mai 2019 :
-POPAC SOLIHA, Mme Le Bris avait sollicité l'aide du programme POPAC en 2018. Une visite de la copropriété a eu lieu le 13/11/2018 en présence de Mme Meunier et Leroy, tous les documents ont été fournis via le cloud de notre copropriété et un diagnostic a été effectué par Soliha.
Nous sommes encore en attente de l'acceptation de notre dossier de suivi par Plaine Commune.
Le POPAC se termine en 2020 (accompagnement et subventions pour travaux énergétiques).
C'est pour cela que le CS a commencé a réaliser des devis pour l'isolation extérieure et l'étanchéité de la toiture et de la façade, car la décision devra être prise à la prochaine AG, au risque de passer à côté des aides financières se terminant en 2020.
-17 mai 2020
mail de bienvenue de Le Bris à Goletto. Explication de quelques points suite à leur rencontre dans le couloir.
(...)
-en PJ, la convocation à notre AG (sur exo comptable 2019-20) qui devait se tenir en février 2020, qui été reportée par le syndic au 2 avril et donc reportée en septembre ou octobre prochain. Une mise à jour de l'Ordre du Jour aura surement lieu, l'occasion pour vous de faire des demandes de travaux : modif des volets, abattage de cloisons...(a faire inscrire a l'ordre du jour par envoi de mail au conseil syndical ou au syndic, LRAR au syndic si vous le souhaitez / 4 semaines avant tenue de l'AG)
Vous auriez du recevoir cette convocation en mars. Je l'avais demandé au syndic, sachant que vous étiez sous compromis de vente.
-je vous mets en copie le registre de gestion que je tiens. Ainsi, vous avez une idée des problématiques en cours sur lesquelles nous travaillons.
(...)
-vous allez faire des travaux chez vous?
Cuisine : une photo de "où arrive votre évacuation d'évier". Vous la verrez disparaître dans le mur, car elle arrive chez le voisin !! dans l'appartement de Droite (au 5e, Mme Azzopardi).
>rappel : il est interdit de modifier les colonnes d'évacuation et arrivées d'eau ni de les coffrer (ou amovible). L'état des parties communes doit pouvoir être vérifié et accessible en cas d'urgence.
>demande perso : si vous posez un faux plafond et si des moisissures ou infiltrations sont actuellement visibles au plafond, merci de faire des photos et de nous les transmettre avant de refaire le plafond.
Cela nous aidera a connaître l'état de la toiture. (les 2 autres appart du dernier étant avec faux plafond) et agir en conséquences.
(...)
16/12/2020 Mr Goletto au syndic, copie au CS
Je profite de l occasion pour vous signaler que bien qu une rénovation complète de cette appartement ait été réalisée il y a moins de trois mois de cela des traces d humidité commencent à apparaître dans les toilettes
Celles ci ont été constatées par madame Le Bris
Au vu de cette situation je m interroge sur ce qui risque de se passer dans les endroits peu visibles comme les faux plafonds ainsi que les murs extérieurs et l isolation mise en place dernièrement
Je crois savoir aussi qu'un autre appartement situé au cinquième et récemment rénové semble lui aussi avoir des problèmes d humidité
Au vu de la situation les responsabilités du conseil syndical et du syndic sont elles engagées ?
réponse du syndic Mr Crane :
S'agissant de la toiture et des dégâts qu'elle vous occasionne, je comprends, toujours à la lecture de vos derniers courriels, que vous pourriez envisager de poursuivre la copropriété.
Me trompé-je ?
Dois-je mandater une société pour des travaux urgents ?
Quoi qu'il en soit, à ce sujet, je me rapproche de l'architecte en charge du DTG et reviens vers vous
>Mr Goletto : Je ne suis pas un expert et j espère que le bureau d études que nous.avons validé pourra nous aiguiller sur les travaux à réaliser pour remédier à ces problèmes
Je pense que c est uniquement après une vraie étude du bâtiment que l on pourra se prononcer
Il est exact que pour ce qui concerne les dégâts, au vu de tous les travaux qui ont été effectués dans cet appartement ,notre assurance risque fort de se retourner contre la copropriété si les dommages sont consequents
Pour ce qui est de la décision ou pas de programmer des travaux je pense qu après avis d un expert tous les copropriétaires du bâtiment À devront être sollicités pour connaître leur choix en fonction des informations qui leurs seront données
Je pense qu avec votre venue c est la transparence envers tout le monde qui doit primer dans cette copropriété
Je sais que cela est aussi votre volonté tout comme nous aider à faire les bons choix
>intervention de Mme Cornic
Je ne suis pas d'accord sur l'intervention du syndicat de la copro pour vos problèmes d'infiltration de la toiture et autres, car vous aurez du demander au vendeur à l'acte de l'achat un diagnostic aussi pour la toiture considerant que votre appartement est situé au 5éme et dernier étage de l'immeuble.
>Mr Goletto :
Merci pour avoir donné votre opinion sur ce sujet Mme Cornic
Pour ce qui est de la responsabilité je pense que cela relève bien de la copropriété bien qu en premier lieu ce sera notre assurance personnelle qui sera sollicitée mais.....
cette dernière risque fort de nous renvoyer vers l assurance de la copropriété qui elle même risque de se dédouaner au vu de la vétusté de la couverture et des conduites d évacuation d eaux usées !
Le fait que l appartement soit situé au dernier étage n implique pas pour autant que les travaux de toiture doivent être pris en charge par les proprietaires du dernier étage!
Avec une telle approche cela impliquerait que les propriétaires des garages doivent prendre à leur charge les remontées d humidité et les problèmes éventuels de structure du bâtiment
Je pense que vous conviendrez que cela relève bien des parties communes et de fait de la compétence et responsabilité de la copropriété
Ce genre de problème, qui malheureusement n affecte pas seulement un appartement mais plusieurs d entres eux, comme vous venez de l écrire vous même, résulte d un manque d’entretien au cours des dernières décennies, manque d entretien qu ensemble nous arriverons à résoudre au cours des prochaines années en travaillant en étroite collaboration .
Je tiens par ailleurs à vous rassurer que l intérêt collectif doit piler selon moi au sein de cette copropriété
15/01/21-sinistre toiture : le syndic informe Goletto qu'il doit déclarer un sinistre
19/01/2020 syndic à Goletto copie CS
Pour la toiture, je fais établir des devis.
Des réception et puisqu'il y a urgence car il ne vous est pas possible d'attendre ni la prochaine AG et ni le résultat du DTG, je vous prie de noter que je convoquerai, aux frais du syndicat, une AG extraordinaire
19/01/2020 goletto au syndic+CS
Concernant les traces d'humidité au plafond, avez vous besoin d'une recherche de fuite effectuée de mon assurance comme ça été le cas pour la colonne d'eau commune ? La déclaration de sinistre et les photos que je vous ai fourni suffisent-elles ?
réponse du syndic : Je vous remercie de vous rapprocher de votre assurance afin de connaitre les suites qu'elle a réservée au rapport d'exterise. A ce jour, je ne suis pas appelé en responsabilité.
réponse Goletto : Je vais demander un contrôle à mon assurance pour les tâches d'humidité au niveau des plafonds. Je vous communiquerai la copie du constat.
Pour ce qui concerne la nécessité de faire les travaux rapidement, cela dépendra de l'ampleur et de la propagation des dégâts.
-21/01 le Conseil syndical se prononce contre une AGE car l'AG est dans 2 mois et qu'il n'y a pas de grande urgence de là à dépenser plus de 1000€ d'AGE.
Mme Cornic demande "En plus demander au propriétaire Goletto ou au notaire de nous produire le diagnostic fait à la vente de l'appartement"
Mme Gabriaud : Je suis d'accord avec Mme Cornic. M. Goletto doit se rapprocher de sa compagnie d'assurances pour faire constater l 'urgence. L'AG est dans 2 mois. Je crois, qu'il n'y a pas, en l'état, lieu de faire les frais d'une AGE. Il faut attendre les devis
Et... il faut vous prendre en mains et faire les démarches qui s'imposent et laisser le syndic faire son travail.
21/01/2020 Mr Goletto père (CS) écrit au CS+Mr Bardi :
Plus de 50000 euros viennent d être investis dans la rénovation de cet appartement donc je ne pense pas qu il soit acceptable qu après 2 mois, l humidité réapparaisse aussi bien sur les murs qu au plafond bien qu une intervention ( qui devait remédier à ces problèmes d infiltrations ) a eu lieu récemment sur le toit suite à une remarque faite par le nouveau propriétaire .
Pour ce qui est de l état du bien lors de son acquisition , ce dernier bien qu en mauvais état venait d être repeint récemment et tous les diagnostics obligatoires lors d une vente avaient été effectués .
Pour votre information L assurance du propriétaire a bien été sollicitée !
Celle-ci renvoie l assuré vers l assurance de la copropriété qui risque fort de se dédouaner en disant que cela reste la compétence voir la responsabilité de la copropriété du à un manque d entretien
Sans aucun doute ces échanges de courrier prendront un certain temps .... ce qui aura pour incidence d aggraver la situation.
Nous sommes tous d accord pour dire ( je pense) qu il est inacceptable qu un propriétaire puisse gêner à la programmation et l avancement des travaux qui ont pour but de préserver NOTRE PATRIMOINE , alors n est il pas normal de penser et d accepter qu un propriétaire fasse valoir ses droits pour protéger SON BIEN ...
De plus je pense que tous les propriétaires, (au moins ceux du batiment concerné) devraient être d’informés afin qu ils puissent faire part de leur opinion sur ce sujet .
Par ailleurs au vu de la situation p eut etre serait il judicieux de faire part de désordre au bureau d études en charge de notre dossier
Ce dernier pourrait émettre certains conseils
Étant personnellement impliqué ,vu qu il s agit de l appartement de mon fils, je ne prendrais pas part a la décision qui sera émise par le conseil syndical sur ce sujet .
Pour ce qui est du syndic je pense qu il fait du très bon travail et que nous le sollicitons énormément (cela étant dû en grande partie à la mauvaise gestion de nos anciens syndics).
-10/02/21 le syndic fait 4 demandes de devis de réparation étanchéité : Sofret, K Entreprise, Bat Etanche, Toit Etanchétié
-15/02 Mr Goletto planifie venu de son plombier le 26/02/21
-16/02-le syndic remplit le constat amiable demandé par le sinistré le jour même.
-18/02/21 syndic au conseil syndical : l'architecte en charge du DTG Madame PONSOLLE me précise qu'il vaudrait mieux réparer plutôt que d'entreprendre la réfection totale.
-18/02/21 Mme Le Bris prend conseil auprès de l'ALEC, le relais FAIRE de l'Etat
Suite à notre échange, vous trouverez ci-dessous les éléments pour mobiliser les CEE dans le cadre d’une rénovation de toiture terrasse.
Ici la fiche d’opération standardisée qui servira de base à la négociation avec le délégataire :
http://calculateur-cee.ademe.fr/pdf/display/23/BAR-EN-105
pour mobiliser cette aide, votre syndic doit prendre lien avec un délégataire de la liste ci-dessous avant la signature du devis :
https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/Liste%20des%20d%C3%A9l%C3%A9gataires%20P4%20au%202020-04-02.pdf
Si vous avez une idée de la superficie de votre toiture, je pourrais réaliser une estimation de cette aide.
Si vous le souhaitez , je peux échanger avec votre syndic sur ce poste de travaux. Je peux aussi faire une lecture de votre DTG lorsque vous le réceptionnerez. Normalement , une présentation en amont du rendu final est proposé afin de préparer la présentation à l’ensemble des copropriétaires.
Comme je vous le disais, si les travaux de rénovation de la terrasse se font avant l’isolation des façades, il est important que le bureau d’étude réalisant le DTG ne l’intègre pas dans ses simulations thermiques. De plus, je ne peux que vous inciter à prendre lien avec le bureau d’étude pour avoir leur avis sur l’impact sur les gains énergétique de réaliser l’isolation de la toiture terrasse en amont du reste. Si ce poste est nécessaire pour atteindre les 35%, il faudrait rediscuter de la possibilité de réaliser que des réparations en attendant de voter un programme de travaux plus global.
J’ai pu échanger avec Monsieur Barbier qui m’a malheureusement confirmé qu’il n’était plus possible de mobiliser des aides car l’opération programmé est close depuis décembre.
18/02 Le Bris transfert la réponse de l'ALEC au syndic et au CS Batiment A
Je vous transmets ce mail de l'ALEC que j'ai contacté pour discuter de la réparation de la toiture en urgence et du fait que nous ne pourrions du coup pas bénéficier d'aides de l'anah.
Il m'a confirmé que la réparation en urgence de la toiture, alors que le DTG est en cours va "fausser" le DTG.
Le DTG qui sera présenté devra prendre en compte l'isolation/étanchéité urgente de la toiture si nous la réalisons "a part", sinon, les scenarii proposés ne reflèteront pas la réalité de notre bâtiment et ne seront pas recevables pour demander Ma Prime Renov' à l'Anah si nous décidons dans le futur de faire une isolation des façades.
Je vous laisse en discuter avec Mr Bisiaux et Mme Ponsolle et revenir vers l'ALEC pour plus de précisions.
l'ALEC nous préconise des réparations ponctuelles de toiture, et d'attendre de faire "l'enveloppe globale" du batiment A (toiture+facade) afin d'atteindre les 35% d'économie d'énergie nécessaire à l'obtention potentielle de Ma Prime Renov. (le DTG nous dira si on atteint ou pas ces 35%, sinon, aucune aide d'importance ne sera mobilisable)
Il m'a également précisé que les prêts a taux zéro (collectif et individuels) ne sont valables que pour les travaux d'isolation (et pas d'entretien : étanchéité). Nous pourrions, si j'ai bien compris, y prétendre pour la partie isolation de la toiture.
Si nous faisons la toiture en urgence, on peut prétendre au certificat d'économies d'énergies. Cela dépend de la surface isolée et du nombre de logements chauffés au gaz. Il m'a indiqué que ca ne dépasse pas 10% de la facture.
A vérifier, mais il faut faire la demande avant la signature du devis.
Avez-vous reçu un devis déjà pour la toiture ?
Il y a 2 ans, les entreprises que j'avais reçues m'avaient annoncé une fourchette de 50 000€. soit entre 2700€ et 4000€ à payer d'un coup (urgence) par logement....
19/02/2021 Mme LE Bris à ses collègues CS A+B :
plusieurs points à discuter ensemble. Merci de vos retours.
(...)
-EPEL propose une réparation a 565€.
Que comprenez vous sur la surface réparée ? je ne vois pas d'indication de surfaces, or souvent, ils chiffrent au m² de réparation effectuée.
Dans tous les cas, ca me semble "pas cher" et nous avons la trésorerie. Même si on passe a 1000€ car doublement des patchs à faire.
Je suis d'avis de demander a Mr Crane des précisions sur la surface des patchs prévus.
-je comprends que la société Sofret a dit ne pas pouvoir effectuer de recherche de fuite vu la constitution de notre étanchéité (béton+bitume)... les autres sociétés n'ont pas ce problème. Je ne comprends pas trop...
-le devis de réfection totale de Toit Etanchéité est très précis. Il ont mis le cout du lanterneau d'accès au toit, de la verrière incluant trappe fumée (qui fuit depuis 10 ans) et d'un garde corps auto-lesté (revoir si on est obligé ou pas légalement). Ca nous fait une belle base de comparaison.
Ca serait en effet bien d'avoir le même devis chez EPEL.
-comme l'a conseillé l'architecte au syndic et comme me l'a réexpliqué le conseiller de l'ALEC (agence pour le climat de plaine commune).
Nous aurons des aides uniquement si le gain énergétique de nos travaux fait économiser 35% sur la moyenne de nos factures. (enfin je crois que c'est bien ca, la moyenne, et non par logement. donc il n'y a pas de problème avec les logements déjà isolés)
Pour déposer une demande d'aides a l'ANAH ou autres, il faut fournir le DTG. Le DTG a pris les mesures thermiques alors que la toiture n'est pas isolée.
Si nous isolons la toiture "entre temps", les valeurs thermiques du DTG deviennent caduques et il faudra refaire un diagnostic pour déposer une demande pour le ravalement.Si on fait les travaux séparément, on a aucune chance d'atteindre 35% d'économie sur nos factures, donc pas d'aides. C'est ce que tout les professionnels autour de nous concordent à dire.
En attente de vos avis,
24/02/2021 Le Bris au CS
Mr Goletto, Mme Ponsolle a répondu au syndic qu'elle n'était pas tenue de s'exprimer sur les travaux toiture totale ou réparations. Ca n'est pas dans son contrat pour l'instant. Ca le sera si nous validons un des scenarii qu'ils nous proposent et que nous continuons notre projet de travaux avec Mme Ponsolle.
- la réparation de toiture peut etre faite dès que le CS batiment A l'aura décidé/choisi un devis. (560, 700, 1000€. La seule entreprise qui s'est déplacée est le devis a 1000€). Remarque : nous avons déjà la trésorerie car nous provisionnons 4000€ pour des travaux d'urgence dans nos charges communes (de octobre dernier jusque septembre prochain)
-la réfection totale de toiture doit passer en AG (celle là) et ne pourra etre faite avant plusieurs mois car entre 2000 et 2700€ à débourser par appartement.
elle ne nous ouvre pas le droit à des aides. nous devons payer une base de vie (et devrons le refaire si isolation façade).
>Mr Goletto : Si je ne me trompe je crois avoir lu que son bureau d études préconisait la réparation plutôt que la réfection totale de la toiture Ce qui peut être justifié et que je comprends et peut être partage MAIS Si tel est le cas elle se doit d argumenter sa position lorsqu une question lui est posée
On ne peut pas émettre un avis et après dire “cela ne fait pas partie de mes missions ”
25/02/2021 Mr Goletto père au CS :
Tout d abord je crois que le cabinet de madame Ponsolle a émis un avis sur la toiture en préconisant la réparation plutôt que la réfection
Donc ou bien on prend position et on argumente ou bien on ne dit rien
Néanmoins au vu de la somme ( très modique selon moi) demandée par les différentes entreprises j j opterais pour la réparation qui j espere résoudra tous les problèmes d infiltration et regrette que cela n à pas été fait avant au vu qu il semblerait que plusieurs appartements au dernière étage ont des problèmes d infiltrations connus depuis un certain temps
Cela aurait évité certains dégâts et les coûts éventuels de remise en etat
Je suis conscient du coût total d une réfection de toiture et des difficultés éventuelles financières que cela pourrait poser à certains propriétaires néanmoins je pense sur nous devons avoir toutes les informations nécessaires afin que chaque proprietaire puisse se positionner sur les choix à faire en toute connaissance .Comme nous le savons tous ,les intérêts et choix des uns ne sont pas toujours les interets et choix des autres pour diverses raisons ( moyens financiers , travaux deja réalisés,besoin réel ,ect...) Cdlt
-09/03 Mr Goletto transmet le rapport de visite du plombier (origine : étanchéité toiture)
-09/03 : expertiste en présence du syndic.
"Lors de l'expertise d'hier, j'ai regretté que la recherche de fuite n'ait pas été professionnelle voire pas sérieuse du tout. En effet, elle s'est cantonnée à une recherche visuelle sans aucune investigation matérielle (utilisation de fumigène par exemple). Bien évidemment, la fuite vient du toit. Mais d'où ? Par capillarité, elle peut trouver sa source au point opposé de l'immeuble.
L'expert a d'ailleurs partagé mon regret.
Pour conclure, il écrit : refaire l’étanchéité de l'immeuble à la charge du syndic. J'imagine qu'il voulait dire à la charge du syndicat."
-01/04 le rapport de l'expert n'a toujours pas été transmis, ni au syndic ni a Mr Goletto.
le syndic a effectué des devis pour effectuer une nouvelle recherche de fuite au frais de la copro, afin de déterminer l'endroit à réparer pour mettre fin aux dégâts.
-13/04 la dernière entreprise passe sur site pour devis.
(nb : plusieurs entreprises sont passées et n'ont jamais transmis de devis au syndic)