FORMATION reçue par le conseil syndical
19/11/2020 formation pour les conseils syndicaux suivis par le POPAC :
MENER UN PROJET DE RENOVATION EN COPROPRIETE
Pourquoi et comment rénover sa copropriété : de l’entretien ponctuel au projet global
Les différents acteurs de la rénovation en copropriété
Les différentes étapes d’un projet de rénovation en copropriété
Mme Le Bris, Mme Cornic, Mr Louisy y ont assité.
le support de formation que j'ai transféré à l'ensemble du CS et au syndic Mr Crane
ma prise de note de la formation :
-Peut on utiliser les JO pour avoir des sub ? pas de réponses a cette question.
-peut-on utiliser des injonctions de la mairie pour les ravalements ? ca existe rarement.
-pourquoi rénover :
1/prolonger la durée de vie d'un bâtiment
2/ parfois les normes changent et viennent s'imposer : ascenseur, suppression EF plomb...
3/des obligations quand on fait des travaux : obliger d'embarquer des travaux d'isolation si on fait ravalement ou toiture (il y a quelques dérogations quand patrimoniale etc...)
-obligation diagnostic amiante. le syndic doit fournir aux entreprises le diagnostic deja réalisé.
si des travaux de plus gde ampleur, on doit faire faire un diagnostic a chaque gros travuaux : exple sondage de la facade.
- Le temps de retour sur investissement qui est finalement assez long
> il faut aussi raisonner avec les aides/subventions. et surtout avec le confort amélioré est immédiat et la baisse de la facture thermique aussi.
nos copro sont dans une spirale de dévalorisation. globalement, elles ont perdu de la valeur. Sauf pcq le foncier a augmenté (par environnement) et elles attendent un retour de bâton. surtout a isd.
et on va etre en concurrence avec les nouveaux batis autour. et les gens achèteront du plus récent, ou il y aura moins de travaux a faire.
PROFIL de notre copro :
travaux toujours reportés à plus tard (parce que ca coute cher, et que ca peut encore attendre).
et a force d'attendre, on n'a plus le temps de réfléchir a comment le faire au mieux, au plus économique. etc... donc au final, on fait dans l'urgence et ca nous coute plus cher.
tout ce qui est fait dans l'urgence, est moins bien pensé, et revient toujours à plus cher.
-- quand il y a des mutations: est-ce que les gens récupèrent leurs économies ? car si non, les gens ne veulent pas investir.
le fond travaux Alur, on ne récupère pas si on vend.
mais possibilité de faire voter un fond de provisions spéciales a moyen terme, qui lui serait récupérable en cas de vente ?
d'abord on rattrape le retard d'entretien des immeubles.
Ensuite, on pourra provisionner au prorata des besoins réels.
Une copro qui se construit en 2020 et qui fera un ravalement en 2030. Elle peut déjà estimer et voter une provision, qui sera récupérable par les vendeurs (? a voir légalement)
> comment argumenter face a ceux qui disent "moi je vais vendre dans 2 ans, je vais pas payer la toiture..."
exemple : raisonner en global. exemple. On monte un échafaudage pour faire la toiture...il aurait peut être été utile d'utiliser l'échafaudage pour aussi faire la façade.
quand on fait un ravalement, on doit déposer les volets..donc c le moment de repeindre les volets, ou les fenêtres, les garde corps etc...
le syndic doit etre rigoureux dans le cadre d'un gros projet de travaux.
son travail : suivi admin : signer les contrats, gérer les fonds, s'occuper des emprunts collectifs,
pour nos copro : a priori pas obligé de bureau de contrôle (contrôle les travaux livrés).
quand on fait des travaux. on doit souscrire a une assurance dommages ouvrages. et a partir d'un certains montant de travaux, elle exige un bureau de contrôle (contrôler la remise des travaux)
elle dédommage en cas de sinistres couverts par les entreprises pdt 10 ans. (MO, bureau de controle, BE) pr les pb graves : grosses infiltrations etc...
si on n'a pas d'ass. dommages ouvrages, il faut expertiser (procédure contentieuse) pour trouver qui est responsable.
si y'a des problemes : il faut réagir dans l'année qui suit la livraison (garantie de parfait achèvement). 1 an. ou biennal (fenetre, chaudiere)
les conditions d'un projet réussi.
ne pas passer en force. il faut que les habitants soient ok... et s'il le faut, faire un courrier du CS dans la convoc, des affichages...
Dire aux gens "un jour il va falloir faire ses travaux", a force, ils s'habituent a l'idée etc...
ca permet de garantir un minimum d'adhésion.
comment mobiliser tout le monde. "prévenir".
-dans la convoc et dans le pV
-enquête pré opérationnelle menée par Plaine Co (en porte a porte)
le POPAC a fait un premier bilan. on sait quelles sont vos attentes, besoins etc..
Plaine Co est en réflexion pour prendre en charge un accompagnement dans les travaux des copro ciblée et donc enquête pré opérationnelle.
dans le DTG, il y a enquête d'usages. Il est très visé "thermique". mais c'est l'occasion d'apporter sa petite touche de CS en plus : voulez-vous des travaux etc...
En général, le prestataire nous soumet un questionnaire. mais nous CS on peut ajouter des questions, ou ajouter un message etc...
le DTG c'est déjà de la mobilisation. les logements vont être visités, des questionnaires vont être envoyé aux habitants, on va sortir des projets et des enveloppes etc...
Si pendant 3 ans, on laisse s'endormir le projet.. on a tout perdu l'avantage du DTG.
il faut pas précipiter, et peut être temporiser, et attendre un an
>définir le projet : l'architecte et bureau d'études + enquêtes voisins
pour préparer le terrain, le CS peut faire un questionnaire à chaque habitant, avant le questionnaire du DTG.
--quels travaux/améliorations aimeriez-vous ? quel est le frein principal selon vous pour faire des travaux ? ...
faire un truc général, avoir une idée des attentes et angoisses. mais pas rentrer dans les détails tech : avez-vous du double vitrage etc..
faire questionnaire anonyme et demander les fourchettes de ressources indiv, afin d'avoir une idée si la copro aura plutot une majorité d'aides individuelles ou d'aides collectives. Et si pas le droit aux aides collectives, combien auront des indiv.
Ma prime renov' sont échelonnées suivant les niveaux de ressources, mais tout le monde y a le droit. même les revenus élevés.
Comment obliger a changer les fenêtres a ceux qui les ont changées il y a plus de 10 ans ?
Ca se vote en AG, on oblige les copro qui ont des fenetres gnagna (simple vitrage, plus de 10 ans sur pstation de facture, les barreaux...) soit par leur propre moyen avant un délais (pas recommandé car jamais fait) soit c la copro qui chapeaute. la copro fait un appel de fond (pr les lots concernés) et devis etc...
>LE CHOIX DES SCENARII : projet et financements et dates.
le choix doit etre fait par le CS en amont de l'AG. faut avoir celui qu'on préfère. pour argumenter et convaincre.
>Appel d'offre-DEVIS
l'architecte demande les devis et doit aussi les analyser (c'est dans son contrat)
SOliha : ingénieurie technique sociale et financière. Quand il n'y a pas un dispositif public qui nous suit.
on peut payer des presta qui se payent pour analyser les quote-part que chaque habitant va devoir payer (suivant les offres choisies).
Bon y'a rarement des travailleurs sociaux dans les bureaux d'ingénieurs financiers.
parfois les presta, proposent des permanences sur site, pour que les voisins viennent poser leurs questions. AVANT LE VOTE du scénario en AG.
le pret collectif n'est pas souscrit pas le SDC mais individuellement par au moins 2 habitants concernés. Les copropriétaires ne sont pas solidaires. il ya peut etre 30% qui y adhèrent etc... c voté a l'AG.
les conditions pour l'obtenir sont moins restrictives que celles de nos banques. mais faut etre a jour de ses charges courantes.(on ne regarde pas vraiment la capacité d'emprunt de l'emprunteur)
et en plus, un pret indiv au niveau de leur banque s'il le peuve.
les personnes qui n'ont pas du tout les moyens (ni droit a un pret ni payer de leur poche), en général elles ont le droit a beaucoup de subventions. Si y'a bcp de ménages dans ce cas, il peut y avoir un pret de pré-financement. et c'est une banque(un tiers) qui avance le cout et qui récupèrera les subventions.
(cf, tiers-intervenant)
si un copro a des impayés. il n'aura le droit a rien. et euh..j'ai pas bien suivi..mais y'a pas de solution a part l'enfoncer plus. il faut s'assurer du nombre de copro dans ce cas... ca sert a rien de lancer les travaux si une grosse partie ne pourra pas "avancer sa quote-part".
Après, orienter vers le CCAS (hum... ).
Il existe aussi des aides a payer les charges de copro qu'ils ne connaissent pas forcément (et là, l'ingénierie va résoudre)
Car les subventions arrivent après-coup.
parfois le syndic est mandataire du dépot et réception des aides individuelles.
>les demandes de subventions sont faites après le vote. Quand le projet de travaux est voté a l'AG.
conseil soliha: pour les travaux a fortes demandes de sub, il faut payer une ingénierie financière, même avant la mise aux votes pour voir la recevabillité des habitants aux sub (collective et indiv)
car si on dit aux gens "vous aurez le droit aux aides" et qu'apres..Débrouillez-vous...ca marchera pas, a part créer des impayés et faire capoter. donc vaut mieux payer l'ingénierie financière et l'adjoindre à la maitrise d'oeuvre.
DEBUTER LES TRAVAUX
on attend d'avoir la sécurisation de 100% des travaux (signature de l'accord du pret).
On ne commence pas avec 50% du budget.
la seule chose indispensable c'est de déposer toutes les demandes de sub.
conseil soliha : attendre d'avoir validation de toucher toutes les subventions avant de commencer
LE CHANTIER peut durer plusieurs mois.
Le CS ets mobilisé. surtout si on touche a des parties privatives. et c'est a ce moment que le CS intervient.(exple, changement des bouches d'aération..c simple et rapide, mais faut avoir la clé de tt le monde)
ISD : PC va débuter 2021 des études pré op sur l'ensemble des copro privées et sur 15 adresses plus précises qui n'étaient pas dans le popac mais déjà un un peu repérées etc (donc pas nous)...
et ensuite ils verront s'il y aura un nouveau plan de ravalement ou pas (injonction a ravaler, aides etc..)