⚖️ Comparatif : Propriété superficiaire vs Bail emphytéotique
🔍 Définition de la propriété superficiaire
La propriété superficiaire désigne le droit de propriété sur une construction, un ouvrage ou une plantation qui est distincte du fonds de terre (le sol). Autrement dit, le propriétaire du bâtiment n’est pas propriétaire du terrain sur lequel il est construit.
🧱 Exemple concret :
Une entreprise construit un immeuble sur un terrain appartenant à une autre personne.
Elle détient un droit de superficie lui permettant d’être propriétaire de l’immeuble, même si le terrain ne lui appartient pas.
Ce droit peut être temporaire (ex. : 50 ans) ou perpétuel, selon l’entente.
⚖️ Caractéristiques juridiques :
Encadré par le Code civil du Québec, art. 1110 et suivants.
Le droit de superficie peut être établi par contrat, testament, ou jugement.
Il peut être inscrit au Registre foncier, ce qui le rend opposable aux tiers.
📌 Utilité de la propriété superficiaire :
Permet à des promoteurs ou entreprises d’utiliser un terrain sans l’acheter.
Utilisé souvent pour des projets sur des terrains publics ou institutionnels (ex. : écoles, bâtiments sur des terrains municipaux).
Intéressant dans les projets de développement urbain, autochtones, agricoles ou communautaires.
🏛️ Définition du bail emphytéotique
Le bail emphytéotique est un bail de longue durée (minimum 10 ans, maximum 100 ans) qui accorde au locataire (appelé emphytéote) des droits très étendus sur un bien immeuble (souvent un terrain), presque équivalents à ceux d’un propriétaire.
📘 Référence : Code civil du Québec, articles 1195 à 1209.
⚙️ Caractéristiques principales
Élément |
Détail |
|---|---|
Durée |
Entre 10 et 100 ans |
Droits du locataire |
Peut construire, exploiter, modifier le bien comme un propriétaire |
Obligations du locataire |
Doit améliorer ou mettre en valeur l’immeuble |
Fin du bail |
Les améliorations (ex. : bâtiments) retournent au propriétaire sans indemnité, sauf clause contraire |
Inscription au registre foncier |
Requise pour être opposable aux tiers |
Atlantis Puisegur · Tue 10 Jun 2025 8:15PM
⚖️ Comparatif : Propriété superficiaire vs Bail emphytéotique
Critère
Propriété superficiaire
Bail emphytéotique
Nature du droit
Propriété distincte du sol : on possède le bâtiment, mais pas le terrain.
Bail à long terme avec droits quasi-propriétaires sur le terrain.
Durée
Peut être perpétuelle ou temporaire selon l’acte.
Minimum 10 ans, maximum 100 ans.
Transmission / vente
Peut être vendue, léguée, hypothéquée comme une propriété ordinaire.
Peut être cédé avec autorisation (selon le contrat), mais pas une pleine propriété.
Responsabilité / entretien
Le superficiaire est pleinement responsable du bien qu’il possède.
L’emphytéote doit mettre en valeur le bien, souvent à ses frais.
Fin du droit
Si temporaire, retour au propriétaire du sol selon les modalités prévues.
À l’expiration, les constructions reviennent au propriétaire, sans compensation.
Inscription au registre foncier
Oui, comme tout droit immobilier.
Oui, sinon le bail est inopposable aux tiers.
Avantages principaux
- Peut être permanent