POPAC 2018-2020-Programme Opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés (fragiles)

09/04/2018 J'écris au popac Nord, dont j'ai trouvé le mail sur internet
Nous sommes une copro de 30 lots de 1955. sur l'ile st Denis quartier centre (quai du moulin). Notre copro est constituée de 2 batiments identiques (2x15lots). adresse: 6 quai du Moulin/11bis av J.Jaurès. 

Nous rencontrons beaucoup de problèmes avec notre syndic qui a laissé l'immeuble non entretenu et ne réalise pas les travaux (ou tarde 1 ou 2 ans) pourtant votés et payés. Ils nous intimident, nous racontent ce qu'ils veulent y compris des fausses informations. 
Nous listons depuis des années les dysfonctionnements du batiment et le syndic n'agit pas.
Exemples les plus urgents:
-Nous avons depuis 6 ans des consommations de 200 à 600m3 d'eau pour les seules parties communes (sachant qu'il y a seulement une cage d'escalier à nettoyer) et ne savons pas "ou part cette eau".Des fuites des colonnes d'eau générale dans les parties privatives, des robinets de colonne qui présentent des fuites et les travaux toujours pas réalisés.
-nous avons une verrière dans l'escalier qui fuit depuis plusieurs années (mauvaises réparations suite à tempête de 1999). Aujourd'hui ce n'est plus un joint a refaire mais une structure acier a reconstruire car elle a rouillé a cause de la fuite d'eau non réparée.
-Enfin, une toiture terrasse inaccessible non entretenue depuis 40 ans qui aujourd'hui présente de l'herbe sur le goudron lui même craquelé, les gouttières bouchées par la mousse et les crapaudines inexistantes. Je l'ai signalé au syndic : réponse : il est interdit de monter sur le toit.Comment obliger le syndic a refaire la toiture au plus vite ? il sembleraitque la façade de l'immeuble prend également l'eau. 
rq : notre immeuble est plein ouest face à la Seine. Non isolé par l'extérieur.
-Les apparts du dernier étage sont loués et moisis mais les locataires n'ont jamais "osé" le signaler a leurs propriétaires.Un des appartements est "insalubre" (aux dires des voisins), la propriétaire n'intervient pas et l'agence non plus. (fuites d'eau privatives, compteurs d'eau non accessible, tuyau d'eau chaude qui perlent sur les murs, traces d'incendie en façade non repeintes depuis 2 ans..)
-Les comptes sont sacrément obscurs et avec des anomalies. mais chaque fois le syndic nous sort un argument qui nous oblige à approuver les comptes. 
Par exemple nous avons payé la société ISTA 2015 ET 2017 en 2017. en 2015, rien ne leur a été payé... sauf que plusieurs copro ne résidaient pas encore là en 2015 et ont du payer... exemple parmi d'autres.
-la clé de gaz 'brisez la glace en cas d'urgence' est absente depuis plusieurs années.
-Depuis 10 jours, la société de ménage travaille sans contrat. Le syndic n'a pas réédité le contrat qui s'est terminé au 1/4/18 et qui a repris jusqu'au 31/7/18.

Bref, nous sommes désarmés face à la non action de notre syndic et notre immeuble qui part à volo. 
Pourriez vous nous etre de bons conseils ? Nous tentons depuis 3 ans d'adhérer à l'ARC mais le syndic n'envoie pas la somme de la cotisation à l'ARC (mais la fait payer aux copro dans les charges). C'est sur qu'ils ont tout à perdre. Nous envisageons donc de changer de syndic, mais vu l'état de notre copro, nous ne sommes pas sur que ça soit faisable.
nous aimerions faire réaliser les travaux urgents et éventuellement demander des dommages et intérêts car nous payons 5000€ d'honoraires + 5000€d'assurance et rien n'est fait.
Bien à vous. 
Je ne suis pas au conseil syndical mais nous nous sommes répartis "les chantiers" entre habitants motivés.
Je transmettrai votre réponse à tous les copro.

le POPAC répond le 22/04/18 (je transmets au CS) :
Et toutes nos excuses pour la réponse qui a tardé à vous arriver, sachez que j’ai lu avec votre attention votre courriel.

 Le dispositif du POPAC dont vous avez dû avoir connaissance via les communications institutionnelles est un dispositif un peu particulier.

Peut-être aviez-vous eu connaissance de l’OPAH animée par Urbanis entre 2007 et 2014 sur L’Ile Saint Denis : l’OPAH a une logique de guichet, chaque propriétaire et/ou copropriété de la ville pouvant se faire connaitre auprès de l’opérateur et être accompagné de manière quasi automatique.

 Pour le POPAC, c’est différent : sur les 5 communes concernées par le dispositif seule une trentaine de copropriétés fléchées seront accompagnées par l’opérateur choisi par Plaine Commune ( c’est notre association, SOliHA , qui a été choisie).

Ainsi, concernant votre porté à connaissance, nous allons le faire remonter à Plaine Commune pour voir avec eux si la copropriété pourrait entrer dans le dispositif.

Cependant,  nous pouvons vous apporter quelques éléments dès à présent :

 -        Dans le cadre du POPAC nous animons des sessions de formations ouvertes à tous. La formation pour l’île Saint Denis se tiendra le Jeudi 6 Septembre 2018 (vous trouverez le flyer en PJ)

-        Concernant l’ARC, qui pourrait vous accompagner et vous aider comme vous le pressentez sur les questions juridiques notamment, et les droits et devoirs de votre syndic : ils font une permanence juridique sans rendez-vous tous les lundis après-midi de 14h à 17h,  accessible à tous (adhérents collectifs, individuels et non adhérents). Ouverte pendant les vacances scolaires. Maison de la vie associative 19 rue de la boulangerie 93200 Saint-Denis.  Déplacez-vous là-bas, expliquez la situation notamment vis-à-vis de votre syndic qui n’envoie pas la cotisation etc : je suis persuadée que l’ARC vous trouvera une solution.

-        Je vous oriente aussi vers l’ADIL 93, qui dispense également des conseils juridiques. Ils font une permanence généraliste sans RDV à EPINAY-SUR-SEINE (1er, 2ème, 3ème et 4ème jeudi de 14h à 17h) au Service Habitat  7 Rue Mulot, 93800 Épinay-sur-Seine    Tel : 01 49 71 99 79   https://www.adil93.org/ladil-de-seine-st-denis/    -   Les locataires dont vous parlez peuvent se renseigner auprès des juristes de l’ADIL pour savoir comment procéder pour inciter leurs bailleurs à faire des travaux.

-        Enfin, si la situation devenait critique, soit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourrait être engagée, soit que les locataires vivent dans des conditions de salubrité plus que douteuse, vous avez la possibilité de SIGNALER votre situation à monsieur le Maire par lettre simple

 Question sur la gestion, et votre syndic :

ð  En lien avec l’ARC, il me semble que vous auriez grand intérêt à prospecter autour de vous pour changer de syndic. Essayez de récupérer des propositions de contrats, que vous pourriez porter au vote lors de la prochaine AG.

Changer de syndic, comment faire ?

o   Préparation en amont (mise en concurrence, point à préparer avec le CS et les autres copropriétaires)

o   En cas de démission du syndic, celui-ci ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois (art 18 V de la loi du 10 Juillet 1965)

o   Inscription d’un projet de contrat à l’ODJ de l’AG (demander en LRAR au syndic d’inscrire nouveau contrat à l’ODJ)

o   Tout copropriétaire peut faire inscrire un contrat de syndic

o   Vote en AG à la majorité de l’article 25

 C’est le conseil syndical qui a un énorme rôle à jouer dans votre cas, car il a pour mission d’assister et contrôle le syndic. Ainsi, quelques points essentiels :

•       Il désigne le président du CS parmi ses membres

•       Il peut recevoir des mandats précis en AG (exemple: choix d’une entreprise, validation d’un devis…)

•       Il rend compte de sa mission exécutée chaque année en AG

•       Le CS peut travailler en différents groupes de compétences et se répartir les tâches dans un soucis d’efficacité

•       Il peut faire appel à toute personne pour obtenir des conseils / une expertise

•       Il travaille l’ordre du jour des AG en concertation avec le syndic

•       Il participe à l’élaboration du budget prévisionnel

•       Il a accès à tous les documents concernant la gestion de la copropriété (aucune restriction), peut suivre les dépenses toute l’année et réaliser le contrôle des comptes avant l’AG

•       Il doit être consulté par le syndic lors de l’engagement de certaines dépenses (seuil de consultation)

•       Il doit être informé des difficultés financières de la copropriété

 Questions sur les travaux :

ð  Votre syndic doit pourvoir à la conservation et l’entretien de la copropriété. Il exécute les décisions de l’AG.

ð  Cela veut donc dire que le Conseil syndical encore une fois, à un gros rôle à tenir. Il peut (devrait, même si c’est à votre syndic qu’incombe cette tâche normalement) récupérer des devis d’entreprises pour chacun des points que vous soulevez. Les porter à l’ODJ pour les faire voter. Votre syndic devra EXECUTER la décision de l’AG, et faire réaliser ses travaux. Sans sourciller (dès lors qu’il a les fonds en banque, évidemment … ). S’il ne le fait pas, il est en faute.  Vous devrez le mettre en demeure … et le révoquer si rien n’est fait.

ð  Ne pas faire exécuter les travaux objets d’une résolution est considérée comme une carence du syndic et relève de sa responsabilité. Le syndic ne peut en revanche être tenu responsable si, malgré sa volonté, il a été empêché de remplir sa mission. En effet cette dernière correspond à une obligation de moyens et non de résultats.

ð  En cas de faute du syndic dans l'exercice de son mandat, le syndicat des copropriétaires peut révoquer le syndic en raison de la gravité des fautes commises sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

ð  Le syndicat des copropriétaires, comme tout copropriétaire ou tiers intéressé peut également demander par voie de référé au Président du Tribunal de grande instance de désigner un administrateur provisoire comme le prévoit l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 : « En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice. »

ð  L’administrateur provisoire pourra alors faire le nécessaire pour l’exécution des travaux votés.

 Zoom sur les travaux d’urgence :

La situation d’urgence s’apprécie selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 au regard de la nécessité de « sauvegarde de l’immeuble » et par rapport au risque de préjudice. Sont considérées comme des situations d’urgence la pose d’étais pour consolider un mur qui menace de s’écrouler, la réparation d’une toiture qui engendre des fuites détériorant l’immeuble, la réfection d’un balcon qui menace de s’effondrer…

En cas d’inaction du syndic, tout copropriétaire peut mettre en demeure le syndic de faire réaliser les travaux par une lettre recommandée avec accusé réception. A défaut de réaction, il est possible de saisir le tribunal d’instance.

Si les copropriétaires ou des tiers estiment que le manquement du syndic leur a causé un préjudice, et que sa responsabilité civile est engagée, ils peuvent également intenter une action en responsabilité civile auprès des tribunaux. Dans ce cas, il faudra qu’ils établissent un lien de causalité entre la faute commise et le préjudice personnel subi. Une action en responsabilité pénale peut également être engagée, par exemple si des copropriétaires ou des tiers ont subi des dommages physiques en raison de sa négligence.

22 mai 2018. Je transmets cette invitation à l'ensemble des copropriétaires : Pour ma part, je pense aller voir ce qu'il s'y dit.  Bien à vous.  Agata le voisine 4e.

Mme Gabriaud : Vous avez raison. Vous apprendrez des choses intéressantes. Malheureusement je suis trop loin pour y assister.vous nous ferez un résumé.  Cordialement.  Merci à vous. Mme Gabriaud.

compte rendu de la réunion POPAC de Villetaneuse que j'ai envoyé au conseil syndical :
Hier soir, il y a avait la formation/réunion POPAC à villetaneuse / programme d'accompagnement des copro en difficulté. Financé pr Plaine Commune et l'ANAH, c'est l'asso SOLIAH qui s'en occupe. 
Il y avait peu de monde et j'ai pu profiter d'1/2h seule avec les conseillers. dont une ancienne dame de l'ARC. 

Le POPAC, c'est de octobre a 2017 jusque octobre 2020. L'ile st denis est concernée. 

Il y aura une réunion a l'ISD le 6 septembre.
Avec ce que je leur ai énoncé, ils reviendront vers nous pour nous conseiller, nous épauler pour prendre les bonnes décisions pour les travaux, la relation à notre syndic, le "nettoyage" des comptes et des contrats abusifs. Et voir si un recours judiciaire est judicieux. 
Nous ne pouvons pas "attaquer" le syndic (=mettre en cause sa responsabilité) tant qu'il est encore notre syndic. Cela confirme que nous devons en changer.

Il faut de réels préjudices pour attaquer en justice. (exemple, l'appart Pieroni/Fatou plafond moisi a cause infiltration toiture donc péril sanitaire pour les habitants ou rouille de la verrière car elle fuit depuis des mois. etc...)

Pour la toiture batiment A, les infiltrations d'eau toit et facade, les fuites éventuelles au vue de notre facture d'eau... Ils peuvent effectuer gratuitement des diagnostics techniques et financiers de notre copro et nous indiquer la marche à suivre ensuite. Si on est viable ou pas financièrement pour se plaindre etc...  

Ils nous épaulent et nous conseillent dans la constitution des dossiers de subventions. 
En fait, le popac c'est le premier degré d'intervention pour améliorer les choses.Un peu comme une expertise conseil. 

J'ai eu confirmation que le syndic n'est pas seulement débordé mais qu'ils abusent de leurs pouvoirs/droits et sont de mauvaise volonté à notre égard.
Par contre, à savoir, un syndic gère en moyenne 70 copro de 100 lots. ils sont globalement tous débordés.

Concernant notre PV d'AG. 

La dame de Soliah qui travaillait a l'ARC m' a affirmé : 
Comme nous n'avons pas signé le PV d'AG, cela équivaut à l'AG qui n'a pas eu lieu. 
Les décisions prises en AG ne sont pas valables et non executables. Le syndic avait obligation de reconvoquer une AG dans les 6 mois après la cloture des comptes (septembre+6 =mars)
Sans cela, tout copropriétaire peut faire convoquer une AG annuelle quand le syndic a manqué à son obligation. 
Ce que nous pouvons faire, il y a 21 jours de délais je crois. 

Pour cela, le conseil syndical possède la feuille de présence avec l'ensemble des adresses et telephones de tous les copropriétaires. L'un de vous a t'il ce document ? 
C'est obligatoire que le syndic vous le fournisse.  tout comme les contrats, les factures, le carnet d'entretien (liste des travaux/diagnostics effectués depuis 1950).

Que faisons nous ? reconvoquer une AG début juillet ou en septembre pour les comptes 2016-17 ? puis l'AG en décembre pour les comptes 17-18 ? 

J'irai à la permanence de l'ARC lundi prochain 11 juin vers 14h30. pour confirmer et développer les différents points juridiques et financiers. 
Ce serait bien que des personne du CS m'accompagnent, avec des documents comme factures générales, comptes des 3 dernieres années. Un peu plus d'historique que ce que je possède moi. 

Mais cela a assez duré, nous sommes adhérents a l'ARC, allons prendre conseil. vous ne croyez pas ?

réponse de Mme Guillo : ça semble bien cette histoire de POPAC, ils t'ont dit à peu près quand ils revenaient vers nous ? Ce serait bien de les avoir à nos côtés en ce moment !

19/06 je relance le POPAC (soliha)
Je reviens vers vous premièrement pour vous remercier pour votre réponse  (voir mails échangés précédemment) et suite à la formation POPAC du 8 juin a Villetaneuse où j'ai pu discuter avec Estelle Baron et Thomas Garcia de notre copropriété de l'ile saint denis. 6 quai du moulin/11 bis av J.Jaurès.

Nous sommes toujours au point mort pour nos travaux étanchéité/isolation, sans savoir par ou commencer. Notre toiture terrasse prend l'eau, signalé au syndic en fevrier 18, un jardin pousse sur les gravillons de toiture, une verrière fuit (nous mettons des seaux depuis 3 ans) et l'immeuble semble être une éponge par la façade. 
Notre syndic ne veut rien savoir.

Nous avons contacté des entreprises de couvertures/étancheurs, mais ils nous disent qu'il faut faire un sondage pour établir un devis d'étanchéité. Que ça ne sert à rien de changer le zinc (entre 4e et dernier étage) si nous isolons la façade dans quelques années. 
Par ailleurs, plusieurs artisans nous ont dit qu'ils ne toucheraient pas à la verrière car "elle est trop pourrie". 

Bref, nous ne savons pas par ou commencer. Quels sont les travaux prioritaires, faut-il tout lancer d'un coup au risque que ca soit refusé à l'AG (decembre18 ou janvier19) ?

Thomas Garcia, de Plaine Co, m'avait dit qu'il pouvait peut etre aider notre copro. Qu'il restait "un quota" ile saint denis. Par exemple pour une expertise technique, nous aider a évaluer et prioriser. 

08/07mail au CS : concernant le POPAC-SOLIHA j'ai renvoyé un mail 19 juin pour demander de nous aider et voir pour un diagnostic technique du batiment. Je n'ai pas (encore)eu de réponse. peut etre voir direct auprès de l'ANAH. Dites moi si vous souhaitez que je continue a tenter de les joindre. C'est un dispositif qui me semble très réglementé.mail du 8juin 
Il y a une réunion POPAC a l'ile saint denis le 6 septembre a 18h30

Plaine Commune écrit le 19/07/2018 :
Pour faire suite à votre échange ci-dessous avec Anne Caroline DELEDALLE, chargé de missions SOLIHA, je vous informe que votre copropriété a été retenue pour bénéficier des conseils et de l’accompagnement mis en place dans le cadre du POPAC Arc nord de Plaine Commune (voir plaquette de présentation du dispositif en pièce jointe).

Ce travail démarrera par la réalisation d’un diagnostic qui prévoit notamment une visite des parties communes de votre copropriété et qui permettra à terme, de proposer une stratégie d’intervention adaptée, dans le cadre d’un calendrier partagé. 

 SOLIHA prendra donc contact avec vous, à compter de septembre prochain, afin de prendre rendez-vous et vous expliquer les modalités de leur intervention.

 Restant à votre disposition pour toute précision. cordialement.

Tomas GARCIA Direction de l’Habitat PLAINE COMMUNE Responsable Unité Territoriale Habitat nord
Epinay-sur-Seine – Pierrefitte-sur-Seine – Stains – Villetaneuse 

réponse de Mr Nouchi (CS) : Effectivement c'est une très bonne nouvelle. Cela devrait nous aider à trouver des solutions pour trouver des solutions et améliorer les besoins de notre copropriété.

09/09/2018, suite à la réunion POPAC de l'île st denis, j'écris au CS:
Comme vous le saviez, il y avait une réunion/formation pour conseil syndical et relation avec le syndic organisé à la MIC jeudi dernier. J'étais malheureusement la seule représentatrice de notre copro. 

Cette réunion a été fort utile, notamment de discuter avec les autres copro en difficulté de l'ile. 

-Veolia s'assoit normalement sur la fuite d'eau Batiment A (même après compteur). Il faut faire les démarches auprès de Eau Solidaire. 
Veolia a le devoir de signaler toute consommation qui augmente brusquement (donc depuis au moins 3 ans, les factures auraient pu etre contestées)

https://www.sedif.com/en-cas-de-fuite.aspx

-je viens d'apprendre que dans chaque convocation aux AG, doit être fourni un rapport moral des actions effectuées par le conseil syndical durant l'année. Ce serait bien de le prévoir pour la prochaine AG. Je n'ai pas souvenir de l'avoir vu à la dernière convocation.

https://arc-copro.fr/documentation/le-compte-rendu-annuel-du-conseil-syndical

-je ne maitrise pas bien le dossier Pieroni. Toujours est-il que si les travaux ne sont pas réalisés après plusieurs relances, il est possible d'inscrire la saisie immobilière préventive a l'ordre du jour. Cela suffit souvent à ce que le propriétaire se réveille. C'est le syndic qui est responsable des procédures de recouvrement. Il faut donc harceler le syndic pour qu'il agisse à la réfection des appartements en mauvais état.

-dans le cas de propriétaires qui font les morts pour les travaux, avant la saisie il y a bien sur "l'injonction de faire" pour des sommes inf a 7000€. C'est gratuit et c'est au syndic de faire le dossier au TI. Le proprio est convoqué chez le juge et doit s'expliquer de la non réalisation des travaux le concernant/portant préjudice à la copro etc...

-Le dégât des eaux dans le hall / avec semble t'il Sandro ?/ des nouvelles du syndic et de l'assurance ?
J'ai appris que l'assurance à un délais de 12 mois pour effectuer les travaux de réfection, après c'est à nous de payer.
(Le cas dans le quartier Sud, d'un dégat des eaux que le proprio n'a pas réparé, le mur de la cage d'escalier s'est en partie effondré. Et voila 3 ans que ca n'est pas réparé car personne ne veut payer et c'est trop tard pour l'assurance... )

- L'expertise technique du POPAC/Soliha consiste en une visite des parties communes d'une délégation d'environ 7 personnes. Avec souvent des élus de la ville. 
Les copro présentes à la réunion disent attendre le rapport depuis 4 mois. Donc, nous n'aurons pas le diagnostic technique+devis avant la prochaine AG. 
Ma Question : attend t'on encore 1 an avant de réparer les fuites du toit, de la verrière et éventuellement consulter pour une isolation ? ou lance t'on les devis par nous mêmes avant la prochaine AG ?

De toute urgence pour passer l'hiver, il faut placer des grilles de protection (crapaudines) a l'aplomb de nos descentes EP/EU. Sinon, elles vont se boucher avec les gravillons du toit, la mousse, et les déchets qui arrivent dasn les gouttières. 

-la vérif des comptes peut se faire 3 fois par an. Ce qu'ils font au Saule Fleuri, ou ça roule plutot bien maintenant. Ca permet de mieux contrôler au fur et à mesure la compta du syndic. Si nous prenons un syndic a Villeneuve, ca sera plus facile de s'y rendre. 

-déroulement de l'AG : Sur le fait que les voix n'aient pas été comptées. 
J'ai appris que normalement, le syndic vient avec un video-projecteur, son ordinateur. Tout le monde suit au fur et a mesure le déroulé de l'AG sur écran commun. 
Le PV de l'AG est pré établi. Et le secrétaire ajoute le nombre de voix et les quelques modif. Soit sur l'ordinateur (et dans ce cas il vient avec une imprimante et en fin de séance imprime et fait signer directement au scrutateur et président). Soit il corrige/complète à la main sur le PV pré établi. Et de même, Il fait signer EN FIN d'AG. 
Dans les 4 copros présentes à la réunion, cela se déroule comme ça. 
Vous confirmez que Bérard ne fait pas ça et envoie bien plus tard le projet de PV a signer au scrutateur/pdt et ne fait pas les bonnes modifs ?

-dans toutes les copro présentes, un CS qui fonctionne efficacement se partage les tâches suivant les "spécialités pro" s'il y 'en a et se réunit régulièrement à des dates prédéfinies (1e dimanche de chaque mois etc...)

Un CS doit avoir un nombre impair de membres et doit élire un président, qui est principal interlocuteur du syndic. Moi je ne savais pas ça. L'élection du président se fait en dehors du temps de l'AG annuelle

-faute de réunions régulières et surtout de décisions actives, je prépare une longue liste d'éléments à inscrire à l'ordre du jour. L'AG va donc durer longtemps, mais beaucoup de petits points n'ont pas avancé et je trouve cela épuisant.

REUNION RAPIDE J'aimerais entendre le CS sur ces thèmes : 

-choix du syndic entre VSG ou Artesia puis envoi du changement a l'OdJ en LRAR a Bérard le plus rapidement possible.

-devis pour se faire accompagner par un contrôleur des comptes auprès de l'ARC ?ou pas ?

-quelles résolutions à inscrire a l'OdJ (a envoyer au syndic 2 ou 3 mois avant l'AG en LRAR) donc fin septembre pour être sûrs d'être pris en considération.

-avancée des démarches pour la fuite d'eau Bat A (ne pas payer les env 300m3 perdus)

-validation du sondage du toit pour effectuer des devis d'étanchéité fiables + demandes de subventions (Bat A) ? 588€ Couvertex (devis de juin 18)

27/09/2018 : Mr Langaret, nouveau copropriétaire, écrit au CS Batiment A :
- est ce que l immeuble a postulé pour un plan d eco renovation ou de subvention: ravalement ? Embellissement ?
Mes immeubles precedants avaient reussi a obtenir entre 1/3 et 2/3 de leurs travaux de ravalement subventionné ainsi que la plantation de plantes dans la cour d un immeuble (bambous).
Existe t il des travaux payés non effectués ?
Existe t il des travaux effectués non payés ou en litige ?
Je souhaiterai que ces points essentiels soient abordés en ag.

04/10/2018 mail du POPAC à l'ensemble du CS
Votre copropriété a été sélectionnée par Plaine Commune pour bénéficier du PROGRAMME OPERATIONNEL DE PREVENTION ET D'ACCOMPAGNEMENT DES COPROPRIETES (POPAC). Ce programme intercommunal a pour but de repérer puis d’accompagner les copropriétés fragiles en leur proposant des stratégies de redressement adaptées à leurs situations particulières. Vous recevrez prochainement un courrier de Plaine Commune vous informant de leur proposition.

La première étape consiste à réaliser un diagnostic de la situation.

Plaine Commune a désigné SOLiHA, association spécialisée dans l’amélioration de l’habitat, pour animer cette opération. Sa mission comprend la réalisation d’un diagnostic de l’immeuble en plusieurs étapes :

-        Une visite des parties communes de l’immeuble ;

-        Un entretien avec le gestionnaire ;

-        Une rencontre avec le conseil syndical.

Ce diagnostic permettra d’effectuer une évaluation de la situation de la copropriété, d’identifier les leviers et freins au redressement, et de proposer une stratégie d’intervention adaptée dans le cadre d’un planning opérationnel partagé.

Aussi, nous vous remercions de bien vouloir nous donner l’avis du conseil syndical concernant cette intervention.

En cas d’avis favorable, nous adresserons une demande de documents à votre syndic pour engager l’élaboration du diagnostic et nous prendrons date avec vous pour une visite des parties communes de l’immeuble.

 Nous nous engageons à respecter le caractère confidentiel des informations obtenues.

Vous remerciant par avance pour votre coopération, nous vous prions d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de nos salutations distinguées.

réponse de Guillo (CS) : En voilà une bonne nouvelle ! Suis complètement pour
réponse de Nouchi (CS) : Si je comprends bien, nous avons gagné un diagnostic complet de notre copropriété avec accompagnement et conseils de personnes compétentes en la matière. (A peu près l'inverse de notre syndic actuel, c'est une évidence ! ) Voilà une chouette surprise ! Profitons en tous ensemble  ;)

Mr Langaret contacte le POPAC pour plus de précisions :
J'ai appelé Monsieur lainé pour plus de détails (Monsieur Lainé je vous ai mis dans la boucle afin que vous puissiez corriger le cas échéant).
L'association fait une premiere visite à titre gratuit (en gros leurs premieres disponibilités sont fin octobre).

ils peuvent lors de cette premiere visite donner des premiers conseils au niveau des travaux d urgence et la methodologie (quel organisme pour une eventuelle subvention ? besoin d un architecte ? ... )
Le compte rendu de diagnostic serait rendu courant janvier (à condition que la visite ait eu lieu avant fin octobre) et n est pas forcement pris en totalité en charge:

le dossier est présenté à plaine commune qui décide du financement du diagnostic (d où une des raisons de délai important entre la visite et le resultat de l audit).
En cas de travaux subventionnés nécessitant des subventions (exemple Anah), un second diagnostic par un architecte ou autre professionnel approprié spécialisé sera généralement demandé par l organisme subventionneur.
Je laisse la main au conseil syndical pour organiser la visite et à Monsieur Lainé pour corriger eventuellement mon email.

réponse du POPAC - Mr Lainé :
Merci pour votre retour M. Langaret,  Je précise que 100% de l’intervention de SOLIHA est gratuite pour la copropriété et prise en charge par Plaine Commune.

 A l’issue de notre diagnostic nous voyons ensemble quels sont les points à relever et ce qui pourrait faire l’objet d’une proposition d’accompagnement de SOLIHA sur des actions précises et ce toujours gratuitement.

 SOLIHA intervient en effet pour le compte de Plaine Commune dans le cadre d’un marché public. Il s’agit d’une prestation de conseil et d’accompagnement proposée à certaines copropriétés du territoire comme un service public.

 Ensuite, effectivement, si les conclusions du diagnostics nous emmène sur une orientation vers des travaux (par exemple), il conviendra pour vous de missionner un prestataire de la copropriété (architecte, entreprises, etc.). Nous pourrions intervenir néanmoins en tant que conseil pour vous aider à calibrer la demande et pour rechercher d’éventuels financements.

18/10/2018 : le POPAC (Soliha-Mme Gramaglia) écrit au CS + Le Bris +Langaret

Nous vous proposons une visite technique début novembre :

-          Jeudi 8 novembre après-midi, à 15h30 ou 16h30 ;

-          Jeudi 15 novembre après-midi, à partir de 14h.

 L’idéal serait qu’à cette visite soient présents au moins un membre du CS de chaque bâtiment afin de nous donner accès à toutes les parties communes de l’immeuble.

Si des logements posent particulièrement problème, il serait intéressant aussi d’y avoir accès.

 Dans l’idéal la présence du syndic est aussi souhaitée. Si vous ne l’avez pas encore renouvelé en revanche celle-ci peut être délicate. Je vous laisse juger de la pertinence de l’y associer.

Par ailleurs quand se tiendra votre AG ?

Mme Leroy prend rdv pour une visite de la copropriété le 15 novembre.

30/10/2018 Mr Nouchi (CS) a tout le CS
Il faudrait aussi que nous validions ou pas la venue de  SOLIHA (POPAC NORD) pour le diagnostic possible et "gratuit" des deux immeubles prévue le 15 nov dans l'après-midi (jour de l'AG) ? Qu'en est-il ? que décidons nous ?

Mme Gabriaud : Avez-vous reçu une réponse définitive pour la visite des 2 immeubles. Pour ma part,  je pense, en définitive, bien que n'ayant rien reçu des autres copropriétaires que je suis favorable ne pouvant pas me substituer à la majorité   ( voir avec Mme Cornic). Votre bien dévouée voisine.

02/11/2018 Mme Leroy (CS) communique à l'ensemble des copropriétaires :
(...)
SOLIHA et POPAC
Après le vote du nouveau syndic et pour repartir sur de bonnes bases, le programme POPAC (Programme opérationnel de prévention et d’accompagnement des copropriétés) aidera notre copropriété à bien mettre les choses à plat et à rendre tout transparent dans la gestion de notre copropriété.
Le Conseil syndical est mobilisé pour faire remonter les problématiques (communication, gestion, fonctionnement, bâti, etc.) rencontrées par la copropriété et diffuser les conseils apportés par l’équipe de SOLIHA. Il n'est donc pas question uniquement de travaux à effectuer dans la copropriété mais surtout de nous conseiller et de nous accompagner pour une meilleure organisation et une meilleure gestion. Tout ceci dans le but de nous aider à améliorer la vie de nos immeubles. Ce service est gratuit.
Voir Un dispositif pour accompagner les copropriétés fragiles
Voir la brochure publié par l'Ile-Saint-Denis (Pièce jointe) que j'afficherai dans le hall.

15/11/2018 Popac (Soliha) écrit au CS
Je fais suite à la visite de la copropriété qui s’est tenue hier après-midi (le 15/11 de 14h à 16h30) pour vous transmettre comme convenu la liste des pièces demandées (normalement à votre syndic) nécessaires à l’étude du fonctionnement et de la gestion de votre copropriété.

Je remercie, Mmes Leroy et Meunier, ainsi que M. Louisy de leur présence.

Je remercie aussi Mmes Etifier et Le Bris pour leur aide.

 J’espère que votre AG s’est bien déroulée et que vous avez pu nommer votre syndic.

Merci de nous tenir au courant de l’issue de cette AG et de transmettre ce message à votre syndic en nous mettant en copie.

 Les documents peuvent être envoyés à l’adresse suivante :

SOLiHA 101 avenue Jules Quentin 92 000 NANTERR Ou par e-mail en format dématérialisé.

 Un entretien téléphonique avec votre gestionnaire sera aussi réalisé.

 Comme déjà annoncé hier, ce diagnostic entièrement gratuit pour la copropriété car financé par Plaine Commune au travers du POPAC, permettra d’effectuer une évaluation de la situation de la copropriété, d’identifier les leviers et freins de celle-ci, et de proposer une stratégie d’intervention adaptée dans le cadre d’un planning opérationnel partagé.

 Nous nous engageons à respecter le caractère confidentiel des informations obtenues.

 Vous remerciant par avance pour votre coopération, nous vous prions d’agréer, Mesdames, Messieurs, l’expression de nos salutations distinguées.

Je réponds à Mme Gramaglia de Soliha (copie CS) :
Pour faire suite à votre message, et faire un point suite à notre AG du 15/11/2018. 

Notre nouveau gestionnaire est Mme Natalia Grusza du cabinet Artesia Gestion situé à Boulogne-Billancourt.
le code de notre copro chez eux est 703. il est à préciser dans l'objet des e-mails. contact : tel et mail

Les membres du conseil syndical, élus lors de l'AG, pour 2018-2019 sont : 
Batiment A : Mme Meunier et Mme Le Bris Batiment B : Mme Cornic et Mr Louisy

Nous avons créé un cloud afin d'y partager tous les documents en notre possession. 
Nous vous y donnons l'accès : Vous y trouverez les rapports de réunion du 25/11/2018 du CS batiment A et du CS total ainsi que le PV de l'AG passée.
Nous avons fait les demandes de justificatifs comptables manquants et certains contrats (assurance) mais sommes encore en attente de réponses de la part des prestataires. 
dossier Conseil Syndical dossier Docs Admin de la Copro dossier Docs Batiment A dossier docs Bat B archives

Les devis des 3 dernières AG sont : -Waterbat changement des descentes + tronçon Bat B / validé en AG 11/2018 / à lancer-PCG3 changement de tronçons de descentes Bat A / réalisé en juin 2018-Orange/Socoplec : fibre optique Bat A et B / voté en fev 2017 / réalisé en sept 2018
-changement interphone Bat B(-peinture des parties communes Bat B)
Il manque le contrat d'assurance Axa et celui du courtier Besse Immo, le carnet d'entretien (n'a jamais existé), la fiche d'immatriculation et la fiche synthétique de la copro.
Restant à votre disposition, 

réponse de Soliha:
Merci pour votre réponse.
Avez-vous déjà parlé avec votre nouveau syndic du dispositif POPAC?

Nous allons attendre un petit peu avant de contacter votre gestionnaire pour lui laisser le temps de se familiariser avec la copropriété, mais aussi parce-que vous nous avez mis à disposition tous les documents requis.

 Nous reviendrons vers vous courant du 1er trimestre 2019 pour la restitution du diagnostic, mais nous ne manquerons pas de vous contacter en amont pour compléter notre analyse si besoin.

18/12/2018 le CS transmet les derniers échanges POPAC au nouveau syndic Artesia. En plus d'une explication rapide de cet accompagnement gratuit.

28/01/2019 le CS a reçu une invitation à la formation POPAC de l'île St Denis "bien préparer son AG".
Je concerte mes collègues : la deuxième séance de formation à l'ile saint denis aura lieu le 7 février a 18h30 a la MIC. "Bien préparer son AG" Qui se joint à moi ? 

Accompagner les copropriétés avec le POPAC : une copropriété avertie en vaut deux !
Vous cherchez à améliorer la gestion de votre copropriété ? Votre copropriété rencontre des difficultés ? Vous avez des projets de travaux ? L’opérateur du POPAC peut vous aider à améliorer votre situation.

 Le CYCLE 2 de nos formations vous propose le thème suivant :   BIEN PREPARER MON AG.
Le budget
Le contrôle des comptes
La mise en concurrence des contrats

 Rendez-vous le Jeudi 7 février prochain à 18h30 à L’ILE SAINT DENIS – à la Maison des Initiatives et de la Citoyenneté, Place des Arts, 1 bis rue Méchin (salle : Espace Citoyen).

 Inscription vivement conseillée, car le nombre de places est limité !

24/02/2019 le CS Batiment A relance SOliha-POPAC
Nous revenons vers vous pour connaitre l'avancement de notre dossier dans vos services. 
Nous souhaiterions avoir des retours. 
Pour infos : les travaux plomberie du batimetn B démarrent demain 25/02/2019. 
Le batiment A fait face à plusieurs dégâts des eaux : fuite sur colonne et engorgement évacuations wc.
Dans l'attente de vos nouvelles, 
Le Conseil Syndical Batiment A
Mme Le Bris et Mme Meunier

28/02/2019 : réponse de Soliha
Nous sommes dans l’attente de certains éléments et d’un entretien avec votre syndic (qui aura lieu ce mardi) pour finaliser la rédaction du diagnostic de votre immeuble.

Suite à la restitution de ce diagnostic aux instances de pilotage du dispositif (POPAC), Plaine Commune reviendra vers vous avec une synthèse de ce diagnostic. L’équipe de SOLIHA vous proposera en suivant une réunion pour engager notre éventuel accompagnement et définir une feuille de route pour les mois à venir.

début mars : le syndic Artesia s'est entretenu avec le POPAC et a transmis tous les documents.
fin mars : le syndic relance Soliha pour l'avancée du dossier

Avril 2019 : Soliha répond au syndic avoir transmis le diagnostic qu'ils ont réalisé à l'instance de pilotage du POPAC, Plaine Commune.
Plaine Commune reviendra vers nous quand ils auront traité notre diagnostic.
Ensuite, Soliha organisera une réunion avec le CS et le syndic afin d'établir la feuille de route de leur accompagnement.

17/04/2019 Mme Guillo, copropriétaire, demande des nouvelles du POPAC au conseil syndical.
je lui réponds :
Nous attendons encore une retour de Soliha. Ils se sont normalement entretenu en mars avec le syndic, et ils nous ont informé que le dossier de description était proche de la finition (depuis la visite du 15 novembre), ensuite il le transmettait a Plaine Commune pour analyse et décision. Dans certaines copro de l'ile cela a pris plus de 10 mois. 
Du coup, nous avons décidé de commencer des devis. Et si Soliha nous accompagne et nous prévient quelques mois avant notre AG, nous aurons déjà une notion du coût. 

Le popac/(aide de soliha sur l'ile) dure jusqu'en 2020. Notre AG ayant lieu en décembre 2019, il ne faudra pas rater le coche lors de cette AG. Au risque d'avoir moins de subventions à l'avenir.

L'Anah est une autre entité, il faudra demander des subventions collectives et individuelles et normalement elle les accorde (suivant la situation de chacun)Si soliha nous accompagne, ils font les demandes de subventions auprès de l'anah pour nous (et nous gagnons plus de réduction du fait d'être en Popac), sinon ca sera a nous (et au syndic) de le faire.
Au passage et pour info, le syndic a 2,5 mois de retard dans sa réponse aux mails concernant notre gestion globale. Cela commence à être problématique.
voila pour le petit point actuel. 

23/05/2019 communication généraliste du POPAC pour les prochaines formations
Les 18 premiers mois consacrés à l’accompagnement des copropriétés  ciblées par le POPAC mis en place par Plaine Commune et l’ANAH viennent de s’achever et nous revenons vers vous afin de vous transmettre les supports des 2 ateliers tenus dans les 5 villes concernées (L'Ile-Saint-Denis, Epinay-sur-Seine, Villetaneuse, Pierrefitte-sur-Seine et Stains) ainsi qu’un document apportant des réponses et ou des précisions à certaines des questions que vous nous avez posées.

 Nous profitons de ce message pour vous annoncer les prochains ateliers auxquels vous pouvez dès à présent vous inscrire en réponse au présent e-mail (Attention, il n’y aura qu’une seule session pour chaque thème. Le nombre de places étant limité, seuls les 20 premiers inscrits pourront y participer).

 Ce nouveau cycle vous propose 5 ateliers thématiques qui auront lieu dans les locaux de Plaine Commune (en face du Stade de France) :

•         JEUDI 20/06/2019 à 18h30 : Méthodologie en cas de changement de syndic

•         JEUDI 19/09/2019 à 18h30 : Comment réaliser le contrôle des comptes

•         JEUDI 12/12/2019 à 18h30 : Comprendre le traitement des impayés de charges : outils et procédures

•         JEUDI 19/03/2020 à 18h30 : Les étapes d’un projet de rénovation globale en copropriété

•         JEUDI 18/06/2020 à 18h30 : (thème à définir)

 Nous restons bien évidemment à votre disposition pour répondre à vos éventuelles interrogations et espérons vous voir nombreux dès le 20 juin !

09/09/2019 Nouvelle formation à destination des conseils syndicaux accompagnés par le POPAC

Accompagner les copropriétés avec le POPAC : une copropriété avertie en vaut deux !
Vous cherchez à améliorer la gestion de votre copropriété ? Votre copropriété rencontre des difficultés ? Vous avez des projets de travaux ? L’opérateur du POPAC peut vous aider à améliorer votre situation.

 Le CYCLE 3 de nos formations vous propose le thème suivant :   COMMENT REALISER LE CONTROLE DES COMPTES
Les différentes étapes
Les documents à demander
L’analyse des annexes
Les points de vigilance

 Rendez-vous le Jeudi 19 Septembre prochain à 18h30 dans les locaux de PLAINE COMMUNE - 21, rue Jules Rimet 93218 Saint-Denis La Plaine Cedex – SALLE 3 RIVIERES au RdC (voir plan ci-joint).  Inscription vivement conseillée, car le nombre de places est limité !

• Aucun membre du conseil syndical n'y assistera. Mme Cornic a tenté d'y accéder mais s'est trompé de lieu.

22/07/2019 Notre copropriété est officiellement intégrée au POPAC jusque décembre 2020

Faisant suite au diagnostic mené en fin d’année dernière sur la copropriété citée en objet et au courrier que vous avez reçu de la part de Plaine Commune en début d’année vous annonçant l’intégration de la copropriété au dispositif du POPAC Arc Nord mené par Plaine Commune et l’Anah et animé par nos soins (rappelé en pièce-jointe), nous nous permettons de reprendre contact avec vous afin d’organiser une réunion de restitution de notre diagnostic et de lancement de la phase suivante de l’animation sur la durée restant du POPAC, à savoir 18 mois.

 Nous pouvons vous proposer la date suivante :

 ·         Mercredi 18 septembre de 09h30 à 10h30

 Merci de nous indiquer si cette date vous convient.

 Pour toute question vous pouvez aussi me joindre au téléphone sur ma ligne directe indiquée ci-dessous.

24/07/19 le POPAC répond aux questions de Mme Le Bris surle lieu et la facturation d'honoraires par le syndic ;

Merci pour votre retour et l’ensemble de ces éléments d’actualisation.
Premièrement, concernant vos questions :

·         Y-a-t’ il un local sur la copropriété dans lequel nous pouvons tenir la réunion ? Nous pouvons également nous retrouver dans un espace public (café ou autre) à proximité.

·         Il n’y a pas de frais de réunion supplémentaires proposés au syndic dans le cadre du POPAC. Le dispositif est organisé sur la base de volontariat, et le souhait des instances de gestion de recevoir un accompagnement externe.

Ensuite, nous prenons bien note ces éléments d’actualisation. La réunion de lancement nous permettra de détailler ces problématiques, qui paraissent essentiellement tourner autour du syndic : absence de suivi et une mauvaise gestion comptable. Ces erreurs, et le fait que le syndic n’ait toujours pas visité la copropriété, rendent légitime le souhait des certains copropriétaires de changer de syndic à nouveau.

Nous pourrons en discuter entre nous lors de la réunion de lancement. Si le POPAC ne peut vous conseiller quel syndic choisir, nous pouvons vous offrir un accompagnement dans le changement de syndic en vous transmettant des supports de formation ou encore en étudiant avec vous les différentes devis/contrats ALUR qui vous serons proposés lors de votre démarchage.

***

le diagnostic réalisé en février 2017 et lors de la visite de la copropriété du 15/11/2018 :
https://docdro.id/W7xj6T7

le courrier d'intégration de notre copropriété au POPAC :

18/09/2019 de 12h à 13h : réunion de lancement de l'accompagnement de la copropriété
présents : Mme Cornic, Mme Meunier, Mme Le Bris, Mr Bachelot et le syndic Artesia (Mme Grusza)

04/10/2019 Soliha-POPAC envoie le CR de la réunion
Suite à la réunion lancement de la phase d’animation du POPAC sur votre copropriété du 6 Quai du Moulin à l’Île-Saint-Denis, je vous prie de trouver ci-joint le compte-rendu.

Par soucis de synthèse, voici un tableau récapitulatif des actions décidées :