L'accompagnement gratuit dans notre projet énergétique de copro

https://www.amelioronslaville.com/replay-grand-circuit/2021/10/comment-reussir-un-projet-de-renovation-dans-sa-copropriete-2021/?fbclid=IwAR3mNuoe4zH0KY7JE8mZhqQFv5JoM4-BFeHXPX0SWt-faX1AANkqNo-Rv6E

29/05/2019 le conseil syndical (Louisy, Cornic, Meunier, Le Bris) reçoit par mail :
L’ALEC de Plaine Commune a le plaisir de vous convier au Grand Circuit Rénovation des Copropriétés, le rendez-vous incontournable des acteurs de la copropriété à Paris et en Ile-de-France. Rendez-vous le 13 juin 2019 au 225 Avenue Paul Vaillant Couturier 93000 Bobigny, Immeuble Européen 3 - Salle Papillon.

L’évènement débutera à 9h, précédé d’un accueil café à 8h30 et sera clôturé par un cocktail à 12h30.

Vous pouvez d’ores et déjà vous inscrire directement sur le site via ce lien :

https://www.grand-circuit.com/conferences/bobigny/immeubles-des-30-glorieuses-526/

 Au programme :

 Ouverture : Les actions sur le territoire et les enjeux de la précarité énergétique avec la présence de Bélaide Beddredine vice-président en charge de l’écologie urbaine au département

• Table ronde : Enjeux et étapes de la rénovation énergétique  

• Les diagnostics en copropriété et la représentation de l’amiante

• Bien concevoir son programme de travaux et optimiser son financement

 Les experts apporteront leurs éclairages sur différents aspects et répondront aux questions des participants

• Quels travaux réaliser ?

• Comment assurer la réussite du projet ?

• Comment trouver les moyens de financement ?

• De quel accompagnement bénéficier ?

Cet événement s'adresse aux copropriétaires, présidents de conseil syndical, architectes, maîtrises d'ouvrage, diagnostiqueurs, bureaux d'études technique, fabricants de matériaux et professionnels de travaux.

 Nous vous y attendons nombreux.

 L’équipe de l’ALEC de Plaine Commune

 Retrouvez le programme complet de l’évènement sur le site https://www.grand-circuit.com/conferences/bobigny/immeubles-des-30-glorieuses-526/ ou la page Facebook https://www.facebook.com/legrandcircuit

> aucun membre du conseil syndical n'y assistera.

confirmation que notre conseiller France Rénov (anciennement réseau FAIRE) est bien l'ALEC
confirmation que notre conseiller CoachCopro est bien l'ALEC

07/01/2022 Bonjour Mr Toutain (conseiller ALEC Plaine Commune)

Conseillère syndicale à l'île St Denis, je me pose plusieurs questions auxquelles vous pourriez surement répondre. 

Les tensions sont énormes dans le fonctionnement de notre copro de 30 lots. 6 quai du moulin 93450 ISD

nous avons effectué un DTG en mai 2021
notre copro était accompagnée par le POPAC 20118-2020
notre copro n'a globalement pas été entretenue depuis sa construction de 1955 et "tout pète en même temps". 

beaucoup de foyer très modestes

mes questions : 

1-Connaissez-vous Coachcopro, La Copro des Possibles, L'envolée des copropriétés ? Nous conseillez-vous de nous rapprocher de l'un d'eux pour faire de la pédagogie sur les travaux d'entretien (et énergétiques) nécessaires d'ici 5 ans auprès du conseil syndical et des copropriétaires.

en vue de notre AG du 30/03/2022, j'ai tenté d'obtenir des devis pour une AMO (la suite logique au DTG si j'ai compris).  J'ai eu un devis de Be-MEV pour environ 7000€ et une autre société m'a appelé pour me dire "ca coute 50 000€ l'AMO, donc je vous conseille de d'abord faire de la pédagogie auprès de toute la copro pour faire passer cette AMO et être sûr que les travaux aboutiront, sinon, c'est pas la peine que je vous fasse un devis détaillé si les gens sont réticents à payer"

2> du coup, si une AMO est aussi chère, ce qu'on gagne en subventions MPR, on le perd en cout d'AMO. Donc où est l'intérêt à se lancer dans un pack travaux MPR plutôt qu'échelonner les postes de travaux sur 5 ou 10 ans ? 

3-quels sont les coûts annexes à un chantier de rénovation énergétiques que nous devons prévoir : 
honoraires du syndic, ok.
est-ce que le coût de la MOE comprend coordinateur de chantier, bureau de contrôle, assurance etc ? 
doit-on prévoir un pourcentage d'aléas travaux ? 
est-ce que la charte chantier propre est payée par la copro ou c'est compris dans les devis MOE et/ou entreprises de travaux ?
comment gérer l'augmentation du coût des matériaux entre les estimations faites par l'AMO et la réalisation des travaux souvent 2 ans plus tard.

4-est-ce que sont subventionnables par MPR : 

-la reprise de maçonnerie de façade (appui de fenêtres éclatés) sans ITE ? 

-et dans le cadre d'une ITE ?

-la mise aux normes des conduits shunt afin de pouvoir installer des chaudières à condensation

-l'installation de prises électriques pour véhicule elec dans les boxes privatifs (cela induit la pose de compteurs individuels ? actuellement, les boxes n'ont pas l'électricité)

5-concernant nos chaudières basse températures dans des conduits shunt. 
quelles sont les lois (gaz, types de chaudières) qui vont bientôt passer en France ? j'avais cru lire que les chaudières basse températures allaient être interdites, si tel est le cas, nous nous retrouverons sans chauffage gaz possible car uniquement des conduits shunt incompatible chaudières condensation?

6-avez-vous un avis, la pose de panneaux solaires et/ou d'eau chaude solaire est-elle a gros surcoût pour une copro de 15 logements ? sur combien d'années est-ce rentable ? y'a t'il beaucoup de copro à le faire ? (toit plat inaccessible plein sud sans vis a vis pour notre copro)

7-vous êtes bien notre seul interlocuteur dans le cadre du réseau FAIRE ? pas la peine que nous contactions l'ANAH à Bobigny

Sa réponse :
Je suis effectivement votre interlocuteur Faire aujourd'hui france renov!

• J'ai déjà échangé sur votre immeuble avec monsieur Goletto à plusieurs reprises. Je lui ai d'ailleurs proposé d'organiser une réunion d'information pour répondre aux questions des copropriétaires.

Concernant la suite d'un DTG, il s'agit souvent d'une mission de maitrise d'œuvre conception/réalisation ( MOE) qui va détailler le projet et vous accompagner dans le recrutement des entreprises. 

Le rôle de l'assistant à maitrise d'ouvrage (AMO) peut prendre différentes formes :

• Sensibilisation et préparation du projet en amont de la maitrise d'œuvre (c'est notre rôle à l'Alec mais c'est aussi la proposition de la copro des possibles)

• Accompagnement aux relations avec la maitrise d'œuvre

• Ingénierie financière du projet de rénovation (c'est notamment le cas dans la cadre de l'AMO obligatoire dans le cadre de Ma prime rénov copro)

Concernant les chaudières gaz, il y a effectivement un décret qui vient de paraitre et qui va interdire la pose de système fonctionnant au gaz sur le critère d'émission de gaz à effet de serre. https://www.batiactu.com/edito/exclusion-chauffage-au-fioul-et-au-charbon-decret-est-63278.php

Je dois approfondir les recherches pour savoir quels types de chaudières sont concernés.

Concernant les cout annexe à celui des travaux, il faut effectivement anticiper les coût : 

• du bureau de contrôle

• du coordinateur SPS

• de l'assurance décennale

• du diagnostic amiante avant travaux

• des honoraires du syndic

• de l AMO dans le cas d'un dépôt de dossier MPR copro (aidé à hauteur de 180 euros par logement)

Concernant les aides financières pour les travaux en partie commune, il y a : 

Les CEE pour tous les poste de la liste suivante : https://www.ecologie.gouv.fr/operations-standardisees-deconomies-denergie#scroll-nav__5. Il faut pour être éligible répondre aux critères indiqués sur chaque fiche.

Pour exemple, une isolation thermique par l'extérieur sera aidée à hauteur d'environ 10 euros du m².

Ma prime rénov copro si vous vous engagez dans un programme de travaux permettant un gain d'économie d'énergie d'au moins 35%.

Concernant la mise en place de recharge pour des véhicules électriques, je vais demander à mon collègue en charge de ce sujet.

Concernant l'augmentation des prix entre ceux évoqués dans le DTG et ceux qui seront issus de la consultation de la MOE. On observe généralement des prix plus élevés. Je ne peux que vous conseillé d'appliquer un pourcentage d'augmentation au prix indiqué sur le DTG.

Concernant l'intégration d'Energie renouvelable, je n'ai pas beaucoup de retour d'expérience. Je vous indique ici un lien vers un site de référence. https://www.photovoltaique.info/fr/

C'est une option qui peut être inclus dans l'étude de MOE. 

A toutes fins utiles, je vous joins un guide de la rénovation énergétique que vous pouvez partager avec l'ensemble des copropriétaires.

échange téléphonique du 26/01/2022 Le Bris à ALEC-Toutain. 1h15.

a ce stade, c'est comment faire de la pédagogie avec le CS et les copro :
ma prime renov ouvre le droit a un pret un taux zéro. (en vrai il y a 0,8% du montant du crédit a ajouter ( frais de dossiers))
>>remboursement mensuel sur 20 ans max.
>>contrainte d'age

--dans le pret collectif a adhésion volontaire (seuls les copropriétaires qui veulent souscrivent ce prêt), pas de prise en compte de l'age et des revenus indiv. (systeme d'assurance)
pour une famille en difficulté (m'barki)  il a une collègue qui bosse spécifiquement sur les personnes en difficulté pour payer les travaux, qui pourrait a minima s'entretenir avec la famille.

ce qu'il retient (DTG, barbier, goletto) : c que les copro vont s'opposer aux travaux énergétiques car ils vont dire "d'abord il faut faire l'entretien"sauf que le scenario zéro = l'entretien qui aurait du etre fait. 750 000€ ca il faut le faire de toute manière, le batiment va se dégrader, plus en plus d'urgence etc...c'est au syndic d'avoir ce type de discours pédagogique. les dommages auxquels la copro s'expose si elle met pas en place un entretien régulier...etc

et c'est pour ca que certains copropriétaires sont partisans d'étaler les travaux ds le temps. (plan pluriannuel à voter)
Cependant, les retours d'expériences montrent que si on cumule toutes les opérations de travaux échelonnées dans le temps (plan pluriannuel) ça revient à plus cher au final (et le dérangement est très important : tous les ans c'est en chantier pendant 10 ans, le CS est mobilisé tout le temps, chacun doit chercher à financer sa quote-part pendant 10 ans ou plus etc...) On n'a pas accès à de l'ingénierie financière, chacun va se débrouiller pour trouver ses sous. Pas de vision du coût total car les matériaux augmentent.

Alors que si on fait tout d'un coup, il y a des solutions de pret, d'accompagnement...
MPR :
on partirait sur 4000€/logement de sub.de toute facon on arrive au plafond de MPR. donc meme si EP, maconnerie ne sont pas pris en compte, ça changera le cout final mais pas la sub touchée (donc on pourra décider plus tard)

partir des pb. dire aux gens. sur chaque pb d'entretien a faire (ventil, maconnerie) on ajoute un plus confort qui ouvre droit a MPR.
ravalement = ITE obligatoire. OUI mais en vrai les collectvités ne controlent pas...et en vrai, il y a pas mal de dérogations pour ne pas être obligé de la faire.
Par contre, avec le CEE, on a le droit à environ 10€/m2 pour l'ITE de subventions. (en plus de MPR)
l'ITE c'est env 200€/m² et le ravalemnt simple c'est 145€/m². 
La différence est moindre, pour un confort et une valeur patrimoniale augmentée.

1/la somme des travaux échelonnés sur 20 ans, ca sera plus cher au final et les prix vont a la hausse
2/ le dérangement soit 1 an de travaux soit 20 ans avec tout le temps des intevrentions
3/le CS et les habitants mobilisés sans cesse pendant 20 ans
4/ en terme de financement, c plus simple en une fois.

l'AMO : un tiers de confiance a destination du SDC. genre l'alec.dans le cadre de MPR, c l'ingénierie financière individuelle et dans la relation avec le MOE (l'architecte)
maitre oeuvre, architecte :(couvert par des assurances) définir techniquement les travaux (sur la base de l'audit global DTG) pour arriver a des devis fermes et définitif pour le scénario 2 (ou 0) etc... il va définir plus précisément chaque poste travaux pour arriver à consulter les entreprises. il créé un cahier des charges techniques (CCTP) qui servira a consulter les entreprises. 
Ensuite, MOE fait une analyse des devis qu'il a reçu, et nous donnera selon lui la meilleure équipe de travaux. Tout sera soumis au vote de l'AG.

ce qu'on pourrait faire auj, pour nous : 
les chiffres de l'audit, ils sont basé sur une base de données industrie, la meme pour tous. 
Ca reste une estimation, ce sont des moyennes, et ca serait effectivement plus cher.on ne pourra pas chiffrer plus précis tant qu'on n'a pas fait une consultation ferme des entreprises.
auj, on peut aller un epu plus loin que DTG et faire un tableau de cout selon les tantièmes.
si on attend 10 ans, y'aura encore plus d'aides.>c une fausse interprétation, on est au contraire plutot a la fin des aides. y'a encore des aides a la renov énergétiques et un moment, y'aura plus d'aides mais ca deviendra obligatoire.

il peut venir nous rencontrer. Oui mais il n'y a que 4-5 copropriétairs sur 30 qui viennent aux réunions souvent...en visio ? ya ptet plus d'écoute, mais c plus difficile de prendre la parole. et de se rendre compte des réactions de chacun (dubitatifs, rejets etc)

AGO 30/03/2022 Mr Barbier, responsable de l'unité Habitat à Plaine Commune est présent pour nous annoncer que la ville de l'île Saint-Denis va rentrer dans une OPAH (opération programmée d'amélioration de l'habitat) d'environ début 2023 jusqu'à 2028.
La dernière OPAH sur notre ville date de 2009-2014.

Qu'est-ce qu'une OPAH ?

Plaine Commune va payer une association pour accompagner toutes les propriétés privées (copropriétés et pavillons) sur la question de leurs travaux nécessaires et de la gestion des copropriétés.
Une équipe pluridisciplinaire sera mise à disposition des habitants : architecte conseil, chargé d'ingénierie financière, travailleurs sociaux pour les ménages en difficultés etc ...)

Il rappelle que notre copropriété a bénéficié de l'accompagnement POPAC de 2018 à 2020 ce qui nous a permi d'obtenir des financements pour les travaux de plomberie et le diagnostic technique global.

-Mr Louisy demande quelles actions doit-on faire, comment cela va t-il se passer pour bénéficier de cet accompagnement ?

Chaque propriétaire de l'île st-denis recevra un courrier papier personnel où il sera demandé de répondre afin de mieux connaître les situations personnelles de chaque habitant pour que Plaine Commune ait une vision d'ensemble.

Mme Le Bris demande si une sélection des logements aura lieu sur l'ile ou si l'ensemble des propriétaires recevra des courriers et un accompagnement ?

les courriers seront envoyés à certains propriétaires seulement. Nous, ils connaissent déjà notre copropriété. C'est possible qu'on n'en reçoive pas.
Tous les propriétaires de L'île auront le droit à cet accompagnement.

L'OPAH ouvrira des subventions "en plus" de celles de l'ANAH/FranceRenov.

Mr Goletto demande si ces subventions seront également soumises à condition de 35% d'énergie.

non, pas forcément. Par exemple, l'étanchéité de la toiture sera surement éligible à des aides OPAH (venant compléter la partie isolation, prise en charge éventuellement par MaPrimeRenov). Les travaux permettant le maintien en l'état du bâti et sa mise hors d'eau.
(changement des colonnes ?)